超优产业园区定位报告!20071222_长沙中信新城二号地块定位及物业发展建议.ppt

长沙中信新城二号地块定位及物业发展建议;商业秘密声明;1;经济技术指标;项目本体分析2：环境——周边城市形象差，可利用价值点少;项目本体分析3：区位——长沙城南板块，长株潭融城核心;芙蓉南路，往长沙市中心;项目本体分析5：配套——未来南城核心，配套完善;本地块所属区域：中信新城;中信新城：以休闲商业、生态办公为核心的大型都市综合体新城;STEP1 制造焦点;项目进程表;项目价值点梳理;项目目标确定;2;城市产业发展趋势判断;长沙产业发展;长沙产业发展;中小企业作为地方经济的“增长极”，在国民经济中所扮演的角色的已经日趋重要;湖南亚太实业有限公司;长沙创意文化产业蓬勃发展，产值及从业人数日益增多;动漫产业一枝独秀，5年投资25亿预打造中国“动漫之都;长沙产业发展; 越来越多总部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求;城市产业发展趋势判断;深圳产业发展之路;中小企业在深圳转型期（95-06年）得到迅速发展，成为深圳经济最主要的贡献力量;;中小企业大多数为高新科技企业，资金密集、人才密集，研发是其核心业务，对办公物业有其明显的偏好;深圳产业发展启示：;成都产业发展之路;成都产业发展之路;良好的经济辐射力基础和独特的文化和生活氛围的软实力吸引了大量现代服务业企业投资；带来大量外来产业移民;;配合市政规划中公园、绿地，世界著名商业巨头的入住以及完善的交通网，南部居住价值已经提升到与市中心媲美的程度。;成都产业发展之路;成都产业发展启示：;长沙产业发展趋势判断;3;长沙办公物业格局;长沙产业研究;长沙市中小企业目前主要分布在几大经济开发区内的产业园，以产研发一体化的办公模式为主;;目前麓谷产业园的支柱产业实现产值占全区产值的90%以上。 以此为基础，初步形成了电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大产业基地。同时，依托国家级软件和新材料产业基地，衍生出国家级数字媒体技术产业化基地和省级先进电池材料及电池产业基地。;天心环保工业园 占地5平方公里，是长沙市“两区六园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程，园区主要以高新技术和环保型工业为特征，以电子信息、机械电器、服装加工产业为龙头，以现代制造业为支撑。 暮云工业区 总规划面积10km2 2000年，暮云工业园被长沙市批准为市级工业园，纳入长沙县“一区五园”的重点建设范畴;2003年元月，暮云工业园被批准为国家级乡镇科技工业园。 工业园进驻企业已达近百家，其中包括三家世界五百强企业。;长沙办公物业格局;长沙写字楼分布格局;三个各具特色的写字楼商圈现状：五一广场商业商务圈\\芙蓉路金融商务圈\\文艺路文化商务圈，大型企业事业单位的聚集区;长沙市写字楼规模研究：单体规模总体较小\\套型面积区间差距很大\\消费特征明显 ;长沙市写字楼租赁需求分析：写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求被非专业写字楼滥竽充数;从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近，时至今日形成了长沙中央商务区。 CBD范围目前划分为西面黄兴路、南面劳动路、东面车站路、北面八一路围合的区域。 随着省政府、天心区政府的南迁，以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线出现了较多的写字楼项目。 本地块位于省府南侧片区，为非传统办公区域，未来与省府办公区成为竞争关系;支撑长沙市办公物业发展的三大主力是： 跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。 民营中小企业的强劲发展，成为办公物业消费市场中一支不可忽视的生力军。 长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批外地企业给长沙市未来专业办公物业的发展提供了广阔的市场空间。;长沙市办公物业购买群体研究分析：政府机关、事业单位以及大型企业客户群基本都聚集在芙蓉、五一路城市成熟区域，只有中小型企业和壮大的民营经济还没有形成核心聚集区; 产业园主要分布在城市外围，以生产型企业为主，走产研发一体的传统科技产业园路线;长沙办公物业格局; 越来越多总部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求;;4;特色办公园区案例研究;办公园区案例1：生态科学园——东莞松山湖;内圈层是生态核