博思堂2010年七月31日苏州都市VIP营销报告.pptVIP

都市VIP 2010营销报告;年度目标销售金额1个亿，2011年年底完成4.5亿总销; 公寓实现销售完成; 树立项目优质品牌形象，提升开发商知名度;; ;重要性： 寻找到正确的客户群是本项目成功销售的关键因素;1.万达广场;2.桐泾商务广场;地理位置;地理位置;地理位置;地理位置;地理位置;园区分析：以园区白领客户为主,由于地理位置优势及未来投资前景,吸引上海周边\浙江投资客户群体购买;综合分析—— 都市VIP的建立将会是繁荣青剑湖板块的商业项目，它的消费者不仅仅是购买物业项目的自用者，也不仅仅是看好物业增值的投资者。 持续的经营者，依托都市VIP所在板块的价值投资性，将成为本项目的消费者，同时为公寓居住者提供成熟便利的生活环境。 ;客户分析—— 来自何处？有何特征？ ;结论：; ;青剑湖环湖片区是唯亭分区未来的行政商贸核心区，在片区中心建设唯亭分区行政中心大楼。 青剑湖环湖作为全镇重点建设的三大核心商业圈之一，将重点发展总部经济、高档会所、宾馆酒店等，并逐步成为企业商务、会务往来的客流接待中心和公司活动中心。 居住方面，由于绝佳的自然生态环境和逐渐完善的配套，青剑湖板块已经成为园区房产发展的新的热点区域，围绕环青剑湖沿线，将形成一个5万人组团的低密度居住社区。 ;项目四至分析;项目SWOT分析;机会（O） 唯亭行政商贸区的发展将给项目提供巨大的升值潜力。随着唯亭镇政府高强度的宣传推广攻势、高起点的规划建设实施，这会进一步吸引投资者和消费者，从而使本项目随着区域价值的上升而升值。 区域内商住项目的发展，能够为本项目提供强大的支持。;SWOT分析——项目竞争战略; ;利用青剑湖板块热度、沪宁高铁等交通利好来打动客户； 以园区罕有湖景公寓塑造形象高度，产生差异化关注力； 整合一切可用的客户资源； 让媒体集中并形成最大性价比； 事件营造主题，活动提升影响力。;营销策略一：合理的推案战术;1、软性形象 共性 项目规划：碟行小高层挑高酒店式公寓 优势地段：青剑湖、阳澄湖双湖板块的湖景 发达交通：苏嘉杭高速、沪宁高速、城际高铁、星湖街、现代大道 优美环境：依傍青剑湖, 1.4平方公里青剑湖水景； 公寓 塑造高品质社区精品公寓 综合配套齐全、低总价、投资自住两相宜，园区稀缺入市;2、形象展现通路 公寓样板段提前展示：通过样板房通道包装、室内空间软装修、广告主题的营造形成一系列形象展示，体现公寓的自由、灵动空间；入户大堂（电梯位置）的提前整理装修完成营造精致的空间布局； 当前售楼处内包装完善：对现在售楼处内部进行调整，依据新的形象主题加强销售氛围； 现场就是战场，完整的导视促进过路客拦截，在星湖街、现代大道、阳澄湖大道等周边到达项目主要道路设立道路导视牌；选择以园区为主的户外形成大众影响；随着建筑体的出现而设置楼体广告营造现场气氛。;通过以投资客为主、高端客户群定位的客户来提升产品的高端型，从而带动底层商铺的销售。 执行战术一：大力宣传产品的高端定位，以湖景、交通等卖点做宣传提高项目的销售率，从而通过高端客户群的入住来带动底层商铺的销售、招商等。； 执行战术二：对购买酒店式公寓的客户进行分析（高端为主），根据客户的情况制定相关商铺的销售策略。。;营销策略四：把客户资源变为销售成果;营销策略五：媒体集中引爆，达成集聚关注效应;营销策略六：让活动事件使项目产生生命力，继而形成销售力;营销主张 主张一：青剑湖，都市VIP的唯一观湖公寓 项目高形象入市，突显园区北中心地段、价值升值前景为主力宣传导向； 主张二：一站式生活消费领地，缔造财富无限 青剑湖环湖区域的5万人组团居住区，将为项目未来带来庞大的消费群，是项目商业繁荣发展的有力保障。招商与销售结合，助推商业经营，带动投资客、经营者购买； 主张三：现场就是战场 完整的导视促进过路客拦截，楼体广告营造现场气氛。商业氛围提前营造，现场、售楼处、样板房的包装强化销售氛围； 主张四：前期造势宣传形成市场的引爆点 以大众媒体投放结合产品推荐活动等事件营销促进市场广泛的认知。;销售节奏;项目每月数据分析：;价格体系 ;具体销售方案;2、开盘期 ;3、持续销售期 ;4、强销期 ;5、尾盘期 ; ;推广费用预估;媒体策略分类;预算分类;预算分类;预算分类;苏州本地媒体投放比例; ;媒体投放主张： 1：大众媒体、精准媒体与户外媒体相结合，分阶段有侧重的推广投放； 2：随销售节点，媒体覆盖面按照“点—线—面”，层层推进； 3：通过交通枢纽投放户外、异地营销，有效吸引上海、浙江等地客户；;活动媒体计划列表 ; 销售节点计划项目到结案一共有三次开盘，三次房交会