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PAGE  PAGE 11 第一章 房地产基础知识培训 一、房地产的概念 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 房产： 1)、房地产属于第三产业，是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。 2)、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 3)、房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理。 4)、房地产咨询、房地产估价、房地产经纪属于房地产中介业务。 土地： 1）、土地所有制：包括国家所有，农村集体所有 2）、土地用途 ：土地分为农用地、建设用地和未利用地 3）、出让方式：招标、拍卖，挂牌 4）、土地使用权出让最高年限 ：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年 5）、七通一平 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、暖气/天然气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 6）、三通一平 是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 1）、实物形态上看，房产与地产密不可分； 2）、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 3）、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： 1）、二者属性不同； 2）、二??增值规律不同； 3）、权属性质不同； 4）、二者价格构成不同。 商业房地产的含义 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有 能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 销售术语 1）产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 2）使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。 3）公房 公房也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。上述两类房均为使用权房。 4）不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。 5）已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有房产。 6）单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、 系统房。 7）二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。 8）期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买房产时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 9）现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。 10）准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 11）共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 12）尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物， 是空置房中的一种。一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 13）烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法