重庆旭辉集团两路项目可行性研究.doc

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 32 旭辉集团重庆两路项目 项目可行性研究报告 编 制 单 位：旭辉集团股份有限公司 编 制 时 间： 2007年11月 第一部分 总论 一、项目名称 重庆两路项目 二、开发单位 旭辉集团股份有限公司 三、报告编制单位 旭辉集团股份有限公司 四、地块位置及环境 地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。 回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。 五、报告编制依据 （一）重庆市两路区地块挂牌文件 （二）重庆市两路区地块控制性详规 （三）重庆市国有土地使用???出让合同 六、主要经济技术指标 项目总用地面积：约 305亩 项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡ 项目地块容积率：≤2.5 地块性质：商住用地 主要经济技术指标一览表 序号项目数量单位备注1规划用地面积203067m2　2总建筑面积522300m2　2.1地上建筑面积462300m2　2.1.1可售面积412300m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等2.1.1.1其中：多层住宅110000m2　2.1.1.2 高层住宅260000m2　2.1.1.3 小户型公寓22300　　2.1.1.4 商铺20000　　2.1.2不可售面积50000m2　2.2地下建筑面积60000m2　2.2.1独立地下车库54000m2　2.2.2地下室6000m2不可售3容积率2.28 m2　4建筑密度≤40％　　5绿化率≥30％　　6机动车位1237个　7预计竣工日期2010年4月30日　　8预计交房日期2010年6月20日　　 第二部分 市场分析与产品定位 一、市场分析 （一）重庆市经济发展概况 1、重庆市都市经济圈经济发展状况 图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元） （数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴） 2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。 重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础。 图：宏观经济增长与房地产业发展的关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产 GDP 增幅 ——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。 2、重庆目前消费者状况 图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%） （数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴） 从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴） （二）渝北区经济、规划及发展趋势分析 本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。 1、渝北区经济发展状况及经济地位 图：重庆各区近年来GDP对比分析表 （单位：亿元） （数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。 —