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第三章 房地产项目拓展（2）;图3-10 租金梯度曲线和土地利用同心圆模式;二、区位与房地产价值 区位的选择是战略性 区位客观存在—要正确认识和使用 区位对房地产价值有决定性影响—不同类型房地产项目对区位有选择性;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （1）商业区： a. 中央商务区：具有城市商业、交通、信息中心功能 CBD—Central Business District 特征：一是城市的核心功能，经济、科技、文化、商业等高度集中 二是交通便利，人流、车流、物流巨大 三是白天人口密度最高，昼夜人口差距大 四是位于城市黄金地带，地价最高，土地利用率高 此地段成本高，但大商业、银行、公司总部或管理部门首选，原因：减少不确定性;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （1）商业区： 中央商务区：;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （1）商业区： b.城区商务区：二级商务中心。 某一城区的商业、交通和信息中心 c.街区商务区：城市最低级的商业中心。 主要功能便民。;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （2）工业区： 内圈工业区—占地小、当地消费市场、方便信息沟通 外圈工业区—自动化生产线、大批生产、轻工业、重工业 远郊工业区—规模大、占地多、污染严重 ;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 （3）居住区： 位于中央商务区与内圈工业区之间，或者内圈工业区与外圈工业区之间。 注重：交通、环境、治安、文教、采购娱乐、人际交往 ;二、区位与房地产价值 1．区位与城市功能分区 2.区位与房地产投资价值的关系 （1）注意升值潜力的分析—土地的升值 （2）要有超前意思—公共设施：交通，服务网点 周边楼盘品质 （3）产品品质是升值基础—楼盘规划、建筑风格、园林环境、建筑质量、装修标准、物业管理、开发商信誉，配套设施;二、区位与房地产价值 1. 区位与城市功能分区 2. 区位与房地产投资价值的关系 3. 不同类型的房地产项目对区位的要求 （1）居住项目—配套设施、交通、周边环境、人口与收入 （2）写字楼项目—与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易达性等 （3）零售商业项目—最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近CBD原则 （4）工业项目—提供原材料的可能性、交通运输、技术人才和劳动力、水和电、控制环境政策;三、房地产项目区位选择的定性分析 从质的方面揭示区位选择与城市地租的关系 （一）房地产开发与城市地租的关系 土地区位效益的实质是级差地租。 金融、商业、服务业在市中心具有高竞争力，处于市中心，能够支付高租金，依次向外是住宅、工业。 住宅用地向外“漂移”。 ;三、房地产项目区位选择的定性分析 （一）房地产开发与城市地租的关系 （二）房地产开发项目的区位选择 1．区位因素分析 （1） 宗地状况分析—宗地范围、地势平坦状况、地面状况、地面居民、地下情况、土地完整情况、地质情况 （2）交通动线分析—易达性、快捷性 （3）配套设施分析—基础和公共 2．区位选择的原则 （1）自然环境合意性 （2）经济和社会文化环境发展适应性 3．不同房地产开发项目用地区位选择 （1）居住类：环境、交通交往、文化、治安民风、购物出行、地租 （2）商业类：商业区、一面或两名临街、交通、人流、临地发展规划;四、房地产项目区位选择的定量分析 1．关键因素评估法—住宅项目区位评价 ;四、房地产项目区位选择的定量分析 1．关键因素评估法 2．组合权重法—层次分析法 给各区位相关要素综合评分;五、SWOT分析在房地产项目区位选择中的应用 1．SWOT分析流程 SWOT分析时，主要有以下几个方面的内容 （1）分析环境因素 （2）构造SWOT矩阵 （3）制定行动计划 2．SWOT在区位分析中