第5章-房地产评估.pptVIP

第五章 房地产评估;第一节　房地产评估概述 ;二、土地使用权 ;三、房地产的特性 ;四、房地产评估的原则 ;五、房地产评估程序 ; 第二节　房地产价格及其影响因素 ;房地产价格表示单位 ：总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价） 。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率 ;其他价格类型：　　公告地价，是政府定期公布的土地价格。　　申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。 ;二、房地产价格的特征： ;三、房地产价格的影响因素;第三节　收益法的应用 ;一、净收益 ;客观净收益=客观总收益-客观总费用 ;二、资本化率 ;资本化率确定方法：;2.安全利率加风险调整值法 　　资本化率=无风险利率+ 风险报酬率 该方法简便易行，???市场要求不高，但有一定主观性。 3.各种投资收益率排序插入法。 ;综合资本化率 ;例：某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为？ 解析：（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%;三、计算公式 ;（二）单独评估土地的价值 ;2.由房地产收益评估土地价值;（2）方法二（建筑物收益扣除法）;（三）单独评估建筑物的价值;例：某房地产的总使用面积为1万平方米， 以前年度的年租金是7元／平方米，预计以后年租金为7元／平方米。以前每年度的房租损失费为年租金总收入的4％，预计以后年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。确定该房地产的价值。 ;答案： （1）房地产的年租金总收入： ＝1×7×（1-5%）＝6.65（万元） （2）求该房地产的年出租费用： 年房产税＝7×12％＝0.84（万元）管理费、修缮费＝7×6％＝0.42（万元）房屋财产保险费＝0.3（万元）年出租费用合计＝0.84＋0.42＋0.3＝1.56（万元）;（3）求该房地产的年纯收益＝6.65－1.56＝5.09万元 （4）计算该房地产的评估值＝5.09×｛[1-(1+12%)-10]/12%｝＝5.132×5.6502＝28.75（万元） ; 第四节 市场法的应用 ;二、计算公式 ;三、操作步骤 ;1.交易情况修正 ;2.交易日期修正 ;3.房地产状况因素修正 ;4.容积率修正 ;例：某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格为多少。 解析：1000×（3/1.5）=2000元/平方米 ;5.土地使用年期修正 ;;第五节　成本法的应用 ;一、土地评估的成本法操作步骤 ;计算公式：;（一）计算待开发土地取得费用; （二）计算土地开发费;（三）计算投资利息;;注意的问题：;（四）计算投资利润和税费 ;（五）计算土地增值收益 ;【例】某市技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含所有征地费用）为150元/平方米 ，土地开发费为200元/平方米 ，土地开发周期为2年，资金均匀投入。第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为土地取得费和开发费的10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 ;解： （1）计算土地取得费。　　土地取得费=150元/平方米 （2）计算土地开发费。　　土地开发费=200元/平方米 （3）计算投资利息土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1]　　=18.54（元/平方米）　　; 土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1.5－1]＋ 200×65%×[（1+6%）0.5－1]　=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发商利润=[150+200]×10%=35（元/平方米） ;（5）计算土地出让增值收益： 土地出让增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=62.07（元/平方米） （6）计算土地价值。 土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）＋（5）　　=150+200+18.54+10.23+35+62.07　　=475.84