营改增销售不动产政策透析范例.ppt

销售不动产政策透析;“销售不动产”新政要点;2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。;3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。 4、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。;1、转让不动产包括什么内容;1、转让不动产包括什么内容;2、转让不动产包括什么内容; 1.1.1一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应??税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂房，购入价50万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元对外转让。则A企业8月财务处理如下： 1、应缴增值税=（150-50）/1.05*5%=4.76 2、在办理不动产过户手续前在产权交易门由地税代征这部分预缴税款。;3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法;3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法; 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，如果适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 既然可以选择简易计税办法，又无从获得进项抵扣，如果企业选择了一般计税方法不是明摆着要多交6%的税款吗，那企业为什么还要选择一般计税方法呢？;4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法;4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法;5、月底结转应缴增值税，会计做如下处理： 借：应交税费—应交增值税(转出未缴增值税)5.15 贷:应交税费-未缴增值税5.15 6、增值税纳税申报表填列： 最新版本增值税申报表 7、缴纳增值税时 借：应交税费—未缴增值税5。15 贷：银行存款5。15 ;（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。;（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。;（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。;（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。;第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税： （一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。;第五条 个人转让其购买的