保利花园二期可行性研究919.doc

 PAGE \* MERGEFORMAT 27 广州保利花园二期项目 可行性研究报告 二OO三年七月 目 录  TOC \o 1-2 \h \z 第一部分：项目概况 4 ×、地块概况 4 ×、交通状况 4 ×、地形地貌特征 4 4、市政设施保障 4 ×、项目开发手续 × ×、项目开发设想 × 第二部分：广州市房地产总体前景分析 × ×、广州房地产市场概况 × ×、广州房地产市场前景分析 × 第三部分：项目区域市场及前景 ×0 ×、项目区域市场概况 ×0 ×、区域前景优势分析 ×× 第四部分：项目市场定位及价格定位 ×4 ×、项目优势分析 ×4 ×、项目市场定位 ×× ×、建筑风格 ×× ×、项目价格定位 ×× 第五部分：项目开发建设进度计划 ×× ×、工程计划 ×× ×、施工横道图 ×× 第六部分：投资估算与资金筹措 ×0 ×、项目总投资估算 ×0 ×、资金筹措 ×0 ×、投资使用计划 ×0 4、借款偿还计划 ×× 第七部分：收入预测及资金分析 ×× ×、销售收入预测 ×× ×、项目销售预测及销售回款计划 ×× ×、销售利润 ×× 第八部分：财务与敏感性分析 ×4 ×、财务分析依据 ×4 ×、现金流量分析 ×4 ×、项目敏感性分析 ×4 第九部分：项目可行性结论 ×× ×、经济效益分析 ×× ×、社会效益分析 ×× ×、可行性结论 ××  广州保利花园二期项目可行性研究报告 第一部分：项目概况 ×、地块概况 本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临40米宽的工业大道，东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州市新兴的大型住宅区。本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配套设施较齐全，交通非常方便。 本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积×××××平方米，地上建筑面积为××××××平方米，地下建筑面积×××××平方米，总建筑面积为××××××平方米。保利花园一期经国家建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。 ×、交通状况 本项目西行约×0米为南石头公共汽车总站，东行约×0米为石溪公共汽车总站，××、××、×0×、×××等×0多路公共汽车途径本项目，可方便地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目；广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。 ×、地形地貌特征 本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大，在项目规划设计中，开发公司巧妙地利用自然高差，较好地营造小区的层次感。本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A区面向工业大道，地形规整方正，呈长方形状；B、C区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。（见图×，项目总平面图） 4、市政设施保障 本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘档次分布较为广泛。周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。附近主要的配套设施情况如下： 商业设施：离海珠区江南大道商业中心仅×0分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期商业配套设施和会所； 学校教育：保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉小学，培红小学，广州市五中； 医疗机构：×公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。 ×、项目开发手续 ×、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了《关于保利花园二期土地转让合同》，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。 ×、本项目已经取得广州市规划局穗规地证[××××]×44号、穗规地证[×00×]××0号《建设用地规划许可证》。 ×、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批[×00×]×04号预备计划和穗计城[×00×]××号正式计划批准立项。 4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。 ×、项目开发设想 根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标，见下表×。 表×：保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标层数住宅面积商业地下室多层××××4　　小高层4×40×4×××　高层×××××××0××　小计××44×4××4××××××公建面积×××0　　总建筑面积××××××　　 一期已开发完用地 图×、项目规划平面图 第二部分：广州市房地产总体前景分析 ×、广州房地产市场概况 ××××年到×00×年广州市国民生产总值年平均增长××%左右，×00