物业管理基础理论.pptVIP

物业管理的基础理论;Ⅰ 产权—权属理论;（一）私有产权( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。;（二）社团产权( communal property rights );（三）集体产权( collective property rights ) ;二．建筑物区分所有权;（二）区分所权的特征 1.复合性 A、B、C三者的复合。 2.专有所有权的主导性 先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C; 3.一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。 4.登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。 5.权利主体的多重性 专有所有权人、共有所有权人、成员权人;（三）区分所有权种类 建筑区分所有权种类: 纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。 ;三.住宅区里的产权形态;管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。 在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。  ; Ⅱ 委托——代理理论;一．委托——代理的含义 委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。 代理：代人办理  指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。 委托代理 包括 法定代理 指定代理; 代理人（物管公司）代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会） 相对人（专业公司等） 物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。 合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。 ; ? 特别提醒;二．物业管理的委托——代理关系 产权人与管理者的关系： 传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托——代理关系;三．物业管理的委托——代理问题;有关管理效益和效率的几个主要问题：;（二）监督距离;（三）激励手段;（四）行为能力;四．物业管理委托——代理问题的解决;（二）市场成分方面 ;（三）在激励机制方面;对管理单位的激励应多借助于： 合同谈判（明确要求、标准、费用） 定期评议奖励（定性、定量结合）;（四）政府介入方面 通过物业管理立法，加强对各方的规范约束；结合房改推行物业管理。