物业管理法规-第九章.ppt

授课人：于宏舜;一、物业服务纠纷的起因分析 物业服务纠纷：广义-当事人因物业管理服务权益而产生的争议，分为：民事、行政、刑事纠纷。狭义-物业服合同当事人之间的争议。 （一）物业管理相关配套法律不健全：物业条例、物权法。 （二）物业管理行为不规范 1．物业管理体制建管不分：父子公司、遗留问题； 2．物业管理行业监督不够：初级阶段、缺乏监管。 ;一、物业服务纠纷的起因分析 （三）物业管理纠纷主体意识缺失 1.业主意识的缺失：（1）法律意识的缺失（不交物业费）；（2）社区意识的缺失（业委会） 2.物业公司意识的缺失：角色定位错误、盲目追求利润。;二、物业服务纠纷的防范 （一）健全我国物业管理法制体系； （二)规范物业服务企业的管理： 1.改变建管部分的滚利体制：引进市场竞争机制，从根本上改变开发商和物业管理公司之间建管不分的管理体制。 主要从以下几点来实现： （1）摒弃开发商自行组建或委托而形成的物业服务关系，现有的物业公司和开发商之间的关系也要逐步分离； （2）推广物业管理企业聘用和招投标的办法，采用公开招标的方式, 由业主自主选择合适的物业管理公司。 ;二、物业服务纠纷的防范 （二)规范物业服务企业的管理： 1.改变建管部分的滚利体制：引进市场竞争机制，从根本上改变开发商和物业管理公司之间建管不分的管理体制。 主要从以下几点来实现： （1）摒弃开发商自行组建或委托而形成的物业服务关系，现有的物业公司和开发商之间的关系也要逐步分离； （2）推广物业管理企业聘用和招投标的办法，采用公开招标的方式, 由业主自主选择合适的物业管理公司。 ;二、物业服务纠纷的防范 （二)规范物业服务企业的管理： 2.加强对物业行业管理的规范化。 （1）建立物业公司的准入机制：资质、培训； （2）要督促开发商成立业主委员会； （3）确立物业管理公司在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准； （4） 调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务。 3．设立行业协会：行业自律。;二、物业服务纠纷的防范 （三）提高纠纷当事人的意识 1.提高业主的法律意识和社区意识。 （1）通过自治组织沟通协调 （2）及时保全证据 （3）签订一份完备的物业服务合同 2.增强物业服务企业的服务意识：服务者意识、平等地位、不可采用侵权行为。;一、物业服务的处理概述 （一）物业服务纠纷的特征 呈现以下纠纷特征： 1、从案件数量看，呈迅速上升趋势； 2、从案件规模看，涉案业主数量多； 3、纠纷形式及案由多元化； 4、业主与物业公司的 矛盾尖锐，不易调解。;一、物业服务的处理概述 （二）物业管理纠纷的分类 1、按调整的法律关系的不同，划分为三类：(1)、物业管理民事纠纷；(2)、物业管理行政纠纷；(3)、物业管理刑事纠纷（183页）。 2、按纠纷权益连带关系状态不同，分为两个方面：(1)、静态的物业管理纠纷；(2)、动态的物业管理纠纷。 3、按纠纷争议的内容，划分为四类： (1)、物业的使用和维护纠纷；(2)、物业服务标准纠纷；(3)、物业服务费纠纷；(4-)、人身或财产纠纷。;一、物业服务纠纷的处理方式及其程序（和解、调解、仲裁、诉讼） （一）物业管理纠纷的和解 物业管理纠纷的和解是指：当事人自愿协商达成一致，没有在第三方参与的情况下最终解决争议的过程。 （二）物业管理纠纷的调解 调解是指：当事人意外的第三者，以国家法律、法规和政策以及社会公德为依据，对纠纷双方进行疏导、劝说、促使他们互相谅解，自愿达成协议，解决纠纷的活动 ;一、物业服务纠纷的处理方式及其程序（和解、调解、仲裁、诉讼） （二）物业管理纠纷的调解 1.调解的种类：(1)民间调解； (2)人民调解； (3)法院调解； (4)行政调解； (5)其它社会团体的调解。 2.调解的原则和程序： （1）物业管理纠纷调解的原则； ①合理合法原则； ②平等自愿原则； ③尊重诉权的原则 。;（二）物业管理纠纷的调解 2.调解的原则和程序： （2）物业管理纠纷人民调解的程序 ①申请和受理 ；②调解准备；③进行调解；④达成协议。 （3）物业管理纠纷行政调解的程序： ①纠纷当事人向主管政府行政部门提出调解申请；②调查了解，查明事实；③达成协议。 ;（三）物业管理纠纷的仲裁 仲裁是指：当事人双方愿意将其争议事项提交仲裁机构审理，并作出有拘束力的裁决过程。 1.物业管理纠纷的协议仲裁制度：（愿意、有协议） 两种仲裁协议：①物业管理企业和业主签订物业管理合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，称为仲裁条款；②业主和物业管理企业在出现纠纷后临时达成提交冲裁庭仲裁的书面协议。;（三）物业管理纠纷的仲裁 2.物业管理纠纷的协议的原则： （1）自愿原则； （2）根据事实、符合法律规定