上海南京路步行街.pptVIP

上海南京路步行街;目录 第一部分 历史沿革及建设背景 第二部分 市场定位 第三部分 选址 第四部分 项目定位 1、功能区域划分 2、业态选择与组合 3、经营方式 第五部分 商业盈利模式 第六部分 建筑规划设计 1、设计原则 2、总体设计 3、景观环境设计 4、交通人流规划 ;第一部分 历史沿革及建设背景;;第三部分 选址 南京路和淮海路是上海最繁华的街区，素有“中华商业第一街”之誉，东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇，全长5.5公里，两侧商厦鳞次栉比，云集着约600多家商店。;;世纪广场以东 ;世纪广场以西;第四部分 项目定位 1、功能区域划分 商业街的功能包括：交易功能，商业街是商品交易的场??。环境功能，两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。享受功能，商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。展示功能，商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。 南京路步行街体现了时代特征、中国特色、上海特点，其功能定位为：集购物、旅游、商务、展示和文化五大功能为一体的全天候步行街。 2、业态选择与组合 目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%，就我国经验看，根据对全国二十多条著名商业街的调查，从国际国内著名商业街的商业结构和业态分布来看，店铺比例大致为购物占50%左右，餐饮业占20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%左右。从趋势来看，城市中心区和城市区域中心的商业步行街，购物比例呈下降趋势，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势。 ;上海市是个现代化国际大都市。首先，南京步行街业态选择与组合的依据有现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流，而现在城市的消费主流是年轻人，他们的消费观念集中体现为６个字：情趣，时尚，攀比。其次是现代人的追求目标。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商业街。二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商品不一定在打折上下工夫，但强调物有所值。最后，南京步行街业态组合的合理化也是其成功的法宝之一，在商业街上，专业店和专营店要占５０％，餐饮占２５％，综合性商场占１５％，１０％是综合的娱乐业。;3、经营方式 很明显，南京路步行街是一条复合商业街，对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。; 第五部分 商业盈利模式 一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。此外还有很多变化，或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。南京步行街是一种综合性的商业盈利模式。;第六部分 建筑规划设计;1、设计原则 ;2、总体设计 ;3、景观环境设计 ;4、交通人流规划 南京路商业街，既有24条地面公交线路，又有地下一号线、二号线地铁交通线，还有市内环线高架路和市内铁路线，以及黄埔江的水运线。除此之外，对横空南京路商业街的五条街采取有组织、有计划地限量疏导通过方式。从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。; 南京路步行街开设一条观光旅游线路，采用无污染的电动车 。外观模仿３０～４０年代的有轨电车，给游人提供了方便。; ?思考　 南京路步行街建成近两年，百年南京路重新焕发出青春。每天游客如织，商店营业额不断攀高，确实取得了经济、环境、社会三个效益的丰收。全国各地建设商业街的热情也十分高涨。面对步行街建设热，我们应该有理性的思考。我们也曾考察过国内外不少步行街。已建成的步行商业街不外乎两种情况。一种是“先天”的，即原来就是步行街（区），如：意大利的威尼斯、法国的斯特拉斯堡、加拿大魁北克等城市的老区，由于旅游业的发展