我县物业理现状问题及对策.docVIP

PAGE  PAGE 8 我县物业管理现状及对策 湘阴县市场建设管理中心 彭念来 ?物业管理行业关系社会安宁与稳定，涉及千家万户的生活、生产秩序。近年来因物业管理行?物 物业管理行业关系社会安宁与稳定，涉及千家万户的生活、生产秩序。近年来许多城市因物业管理行业引发较多社会问题和较大的社会震荡，足见物业管理行业的重要程度。物业管理行业作为劳动密集型和技术劳务型服务性行业，伴随房地产市场的迅猛发育而兴起，正逐步走向专业化、社会化、市场化的轨道，将发展成为重要的第三产业。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。 一、我县物业管理现状： 2003年10月23日，湘阴万顺物业管理有限公司成立，打破了我县多年来福利性房屋管理的计划经济模式，迈开了我县物业管理的第一步。几年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，我县物业管理正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。 1、?物业管理企业发展迅速 截止2009年12月份，我县的物业管理企业达7家，其中三级资质6家，临时资质1家，从业人员达200多人，实施物业管理的面积达150万平方米，物业管理逐渐被人们所认识和接受。 2、?业主自治意识增强 业主委员会是本物业区域内的业主自治组织，是代表和维护广大业主的合法权益，对监督物业管理行为，提升物业管理水平起到很大的作用，各未成立的小区要求成立业委会的要求也十分强烈，对监督物业管理企业规范运作，提升物业管理企业管理水平起到了极大的促进作用。 二、物业管理企业存在的主要问题 1、物业管理市场化程度不高，管理人员素质较低。 ?作为目前物业管理企业的主体，继承式和自管式的物业管理占了很大一部分，目前我县还有个别物业公司由房产公司派生出来，这种体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向,并带来了许多问题,也占业主物业投诉较大比例。物业管理涉及治安、绿化、保洁、房屋及设备维修保养等,这些项目实际上是货真价实的、服务性强的独立行业,而我县物业管理行业的现状是,绝大多数物业管理企业由于规模偏小,不可能花很高的成本配置专业人才,这就出现了尴尬的局面。此外,物业管理服务观念僵化、管理模式陈旧,绝大多数物业管理企业没有设置对产品品质进行创新，内部又缺少培训机制,从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。 ? 2、物业管理服务收费难 ?自从有了物业管理公司那天起，物业服务收费难一直困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面： 一是物业管理费用收费标准实际执行不到位，远远低于我县物业服务收费参考标准。有些旧小区的物业收费价格更低，而随着物管人员酬金增加、维修材料以及小区能耗费用的上涨，物业管理的成本也在不断的提升，而提高物业费需要业主大会的通过，提高物业收费价格很难得到业主尤其是中低档旧住宅区业主的认同，也造成了物业公司在经营上处于亏损的境地。 二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点：一是物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识,运作不规范。实践中物业管理服务质量不到位，在一些住宅区物管企业重收轻管，多收少管、质价不符的现象比较普遍，引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾，拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是较普遍情况，有的小区拒缴率高达20%—30%。，物业公司也不可能全都通过法律途径追讨物业费。 3、社会负面影响较多：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。 4、物业管理相关主体之间的法律责任不明确。 物业管理涉及房地产开发企业、业主、业主委员会、居委会、派出所以及环卫、市政、绿化、消防等部门，甚至业主装修、保持消防通道畅通、增加消防、安全工作人员和消防设备规定等等城市管理工作的方方面面也给小区物业管理带来巨大压力，他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成困难。同时物业管理企业与居委会、派出所及相关行政部门在社会管理职能上的关系没有理顺