房地产销合同中应注意之问题分析.docVIP

房地产销售合同中应注意之问题分析 内容提要：房产销售合同中的细节已经是决定开发商能否减少退房、降价等争议的有效手段。对当事人住址、通知方式、交付时间、交付方式、配套设施、不可抗力、违约金、房产证的办理等已经是房产争议的焦点。开发商只有制定更合理和更完备的合同才能有效的保护自身利益。 关键词：风险 合同 防范 房地产市场正处于低潮之中，以前开发商只要有房，不管房子好坏，不愁没人要。但现在，用惨淡经营来形容开发商的日子一点也不为过。买方市场的到来增强了购房者讨价还价的砝码，以前不可能的销售条件和合同条款开始出现，购房者在谈判时也会要求加上一些特殊条款……。由于房产跌价，一些买房者想方设法退掉房子。销售人员签订合同时所不注意的细节，现在成为争议的起因。 如何防止争议的发生，确保合同的顺利履行，不仅是开发商房屋质量要符合合同约定，而且要求开发商制定结构严谨、内容完整的合同。售房合同千篇一律的形式将会改变，精细化、差异化、专业化将成为一定时期的主流。对开发商来说，如果不能及时作出应变，仍坚持千篇一律的格式条款，不考虑购房者的利益，将会对产品的销售产生负面影响，不利于开发商渡过地产严寒。最近笔者对几家房产顾问单位提供法律咨询服务时，发现房产销售人员在合同签订中对上述问题仍存在房产牛市思维定式，因此要特别提醒房产销售人员注意。 笔者根据当前市场形势结合多年执业经验对房产销售合同签订中应注意的问题提出以下建议。 一、买方地址的填写。 有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地；同时，要在合同中列明买方经常居住地变动的，应及时通知卖方，否则按买方提供的地址无法送达的责任由买方承担；委托他人代收的应出具授权委托书和被委托人接受委托的承诺书。 由于一般合同文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况。 二、对买卖商品房基本情况描述。 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。曾出现这样的案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ” 三、计价方式与价款。 针对商品房面积问题争议较多的现状，除原来“按建筑面积计算”外，还有“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种最常见的计价方式。使买方有更多选择。虽然有多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建