h第8章土地增值税法.ppt

h第八章 土地增值税法;一、征税范围与纳税人;土地增值税的征税范围通常以三个标准判定：;;出租 ;房地产交换 ;企业兼并转让房地产 ;属于土地增值税征税范围的情况;不属于土地增值税的征税范围;免征或暂免征税的情况;纳税义务人;二、应税收入;对于新建房地产转让 ：扣除项目有 ;2、房地产开发成本；;3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费用;;;;对于存量房地产转让：扣除项目;;注意营业税和印花税;5、财政部规定的其它扣除项目;四、计税依据及税率;（二）税率（超率累进税率）;五、应纳税额计算;具体计算土地增值税的步骤;六、税收优惠;（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 （三）个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下： （1）居住满5年或5年以上??，免征； （2）居住满3未满5年的，减半征税； （3）居住未满3年的，照章计税。;应用举例：;七、纳税申报时间与地点;（二）纳税地点;实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：;?2005年1月份，某市房地产开发公司发生以下业务：转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供某商业银行贷款证明）。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%； 请计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 ;（1）实现收入总额：5000万元扣除项目金额：①支付地价款：500万元②支付开发成本：1500万元③房地产开发费用：120+（500+1500）×5%＝220（万元）④扣除的税金：5000×5％×（1+7％+3％）＝275（万元）⑤加计扣除费用：（500+1500）×20％＝400（万元）⑥扣除项目总额：500+1500+220+275+400＝2895（万元）确定增值比率：（5000-2895）÷2895×100％＝72.71％计算应纳税额：（5000-2895）×40％ -2895×5％＝842-144.75＝697.25（万元）（2）旧楼的转让价：1000万元旧楼的扣除项目：评估价：1200×45％＝540（万元）转让费用和税金：80+20＝100（万元）扣除项目总额：540+100＝640（万元）增值比率：（1000-640）÷640×100％＝56.25％应纳税额：（1000-640）×40％-640×5％＝144-32＝112（万元） ;2005年1月份，某市房地产开发公司发生以下业务:转让旧办公楼1座，取得收入1000万元，该账面原值为680万元，已提取折旧300万元；经有权机构评估，成新度为45%，目前重置成本1200万元；转让旧房时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元 计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 .;旧楼的转让价：1000万元旧楼的扣除项目：评估价：1200×45％＝540（万元）转让费用和税金：80+20＝100（万元）扣除项目总额：540+100＝640（万元）增值比率：（1000-640）÷640×100％＝56.25％应纳税额：（1000-640）×40％-640×5％＝144-32＝112（万元）