房屋登记疑难案例剖[5).docVIP

PAGE  PAGE 7 房屋登记疑难案例剖析（五） 四川省犍为县房管所 刘守君 一、因房屋买卖合同无效而返还的房屋所有权适用转移登记 甲将房屋卖给乙，双方签订买卖合同后，持相关手续办理了转移登记。三个月后，因种种原因，人民法院判决：甲、乙签订的房屋买卖合同无效。判决生效后，甲、乙持判决书等材料申请退还房屋产生的转移登记。登记人员告知：应当申请更正登记，并提交乙同意更正登记的证明。试问：买卖合同无效，买方返还卖方的房屋所有权，适用更正登记，还是转移登记？ 买卖合同无效，买方返还卖方的房屋所有权，适用转移登记。 1、只有在登记簿记载错误的情形下，才适用更正登记 《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。质言之，只有在登记簿记载的事项错误的情形下，有关当事人才可以申请更正登记。笔者据此认为，登记簿记载事项发生错误的原因有二：一是申请人提交的材料不客观、不真实，导致登记簿记载的事项错误，如某房屋由张三购买，却以好友李四的名义签订房屋买卖合同，并由李四与卖方一起申请转移登记，将房屋所有权登记在李四名下，使登记簿记载的所有权人与真实的所有权人不一致导致错误；二是登记机构的原因导致登记簿记载的事项错误，如刘五购买的商品房在第3层，办理转移登记时，登记人员录入系统时，误把“第3层”录为“第5层”，使登记簿记载的楼层与实际情况不一致而导致错误。本案中，甲、乙基于自愿，签订了房屋买卖合同，共同按规定申请并完成了转移登记，登记簿的记载与申请人提交的登记材料证明的事实一致，并无错误可言。且人民法院生效的判决确认的是房屋买卖合同无效，没有将房屋所有权确认给甲，不构成登记簿记载的所有权人与实际的所有权人不一致的情形，即登记簿的记载无错误。登记簿的记载正确，就无适用更正登记的前提条件。 2、因买卖合同无效，已完成转移登记的房屋返还卖房人，适用转移登记。 《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。质言之，基于合同取得财产的一方，合同无效后，应当向失去财产的另一方返还财产，申言之，基于房屋买卖合同取得房屋所有权的买方，在合同无效后，应当向卖方返还房屋所有权。本案中，基于人民法院确认房屋买卖合同无效的判决，买方乙向卖方甲返还房屋所有权，是将现时登记在乙名下的房屋所有权恢复登记到甲名下，系房屋所有权主体发生变动，应当适用转移登记。 二、房屋共有性质变更，适用变更登记 某房屋的共同共有人甲、乙、丙，经协商达成变更共有性质协议，协议约定：变更甲、乙、丙对房屋的共同共有为按份共有，其中，甲享有40%的份额，乙、丙分别享有30%的份额。甲、乙、丙持共有性质变更协议及其他材料申请房屋所有权变更登记，登记人员告知：房屋已经登记为共同共有，不能再变更为按份共有。即使可以，甲、乙、丙共同共有房屋时，应当视为等额共有房屋，变更为按份共有后，发生了房屋所有权份额的转移，即乙、丙应当享有的份额减少了，减少了的份额转移给了甲，应当申请转移登记。试问：共有人可否变更共有性质？如果可以，权利人变更对房屋的共同共有为按份共有，应当适用变更登记，还是转移登记？ 1、共有性质的变更，可以由共有人约定 《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。质言之，权利人对共有的不动产，是按份共有，还是共同共有？可以依权利人的意思决定。但权利人选择了按份共有或共同共有后，可否变更共有的性质呢？换言之，房屋已经登记为按份共有，或共同共有，共有人可否变更共有性质呢？笔者认为，无论按份共有，还是共同共有，均是权利人之间对自己共同享有的房屋所有权进行的“量”上的划分，只是各共同共有人没有具体的“量”，各按份共有人有具体的“量”，即权利人行使的是纯粹的物权。《物权法》第2条规定，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。质言之，权利人对自己享有的物权，完全依自己的意思予以支配，无须他人同意。据此可知，共有人变更共有性质，即变更共同共有为按份共有，或变更按份共有为共同共有，只要共有人间能达成一致即可。本案中，共有人甲、乙、丙变更对房屋的共同共有为按份共有，符合法律规定。 2、共有性质变更时发生转移的份额无法确定，应当视为无份额转移 ①按份共有变更为共同共有。在按份共有状态时，各个共有人对共有物享有具体的共有份额，变更为共同共有后，各共有人不再对共有物享有具体的份额，而是抽象地共同享有整个共有物，即各个按份共有人有具体的份额转出，而各个共同共有人没有具体的份额转入。 ②共同共有变更为按份共有。在共同共有状态时，各个共同共有人对共有物不具体地享有份额，变更为按份共有后，各个按份共有人对共有物具体地享有份额，即各个共同共有人无具体