三益中国_商业地产设计的鱼骨模式_54PPT.ppt

;;商业地产为商业流通搭建一个实体平台;为什么需要建立有效的设计模式;社区商业;其他分类方式;弘基地产模式; 持有型物业明显增加 大项目呈现集中放量 商业与地产迈向深度合作 大中型城市开发布局多中心化 二、三线城市将成为投资新热点 外资进入方式趋于多样化 三、四线城市对住区配套商业的关注加大;2、商业地产的特质;3、商业地产的特征;只有经营的成功才是设计的成功; 成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？ ;从来就不只是设计问题;商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。;Q ONE;商业定位的五个方面:;消费商圈构成： 主圈 -- 65％的顾客； 小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟； 大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。 次圈 -- 25％顾客； 小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟； 大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。 边圈 -- 10％顾客； 小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。 商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；;2、客户群体;3、经营模式;3、经营模式;3、经营模式;经营方式服务于商业主题； 经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；;3、经营模式;3、经营模式;案例2：徐州东城国际花园城商业中心 （三益设计） ——城市副中心的超大性商业综合体项目 住宅区——居民 需要完善的生活配套和区域商业中心 区域商业综合体 管委会——办公商务人员 需要商务用房及餐饮休闲设施 酒店公寓及商务办公 高铁及高速——外来人员 目的性消费及路过性消费 目的性专业性卖场;3、经营模式;4、规模;5、形象;5、形象;5、形象;5、形象;Q TWO;1、“持有” —— 国际上商业运营的成熟做法;2、我国本土化的商业运作模式;2、我国本土化的商业运作模式;Q THREE;百货店 [ 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 ] 大型综合超市 [ 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 ] 专业店 [ 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇、百安居等 ] 专卖店 [ 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 ] 餐饮类商家 [ 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 ] 娱乐类商家： [ 汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等 ];主力店招商前置 在项目整体定位完成后，就应当确定下具体的主力店类型，并在商业规划前期完成主力店的招商工作，以更快的解决诸多结构平衡问题中的主要制约点。 由于主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。因此，主力店的招商前置，可以确立正确的空间设计思路。;2、合理确定主力店与经营散户之间的关系 ;3、商业的平衡术 ;案例分析：;三益的 “鱼骨模式” —— 商业地产设计模式的反思;1、商业开发的流程及弊端;适宜的商业开发模式： (1) 专业化的服务主体的高度集中与整合； (2) 投资、策划、设计、招商、运营、管理 —— 全程一体，专业协同 (3) 以商业策划与先导； (4) ???建筑设计为纽带； (5) 以招商运营为核心；;3、设计模式的修正 —— 全程一体，专业协同;商业择地立项;设计的误区;1、常见的设计误区;1、常见的设计误区;1、常见的设计误区;1、常见的设计误区;谢谢！Thanks!