商业地产研究分析报告.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 38 淮安***置业发展有限公司 **国际商业广场·****住宅项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 总论 第 2-23 页第一节 项目背景 第 2-12 页第二节 项目市场环境分析 第13-17页第三节 项目SWOT分析 第17-19页 第四节 项目定位 第20-23页 第二章 项目总体建筑规划思路 第23-25页 第三章 项目投资收益分析 第25-29页第一节 项目投资估算 第25-27页 第二节 项目功能面积指标 第27-28页 项目价格定位 第28-28页 销售收入预测 第28-29页 利润预算表 第29-29页 第四章 资金筹措计划 第 30-32页 第五章 敏感性分析 第32-33 页 第六章 项目风险性分析 第33-38页 第七章 研究结论 第38-38页 第一章 总 论 第一节 项目建设背景 本项目位于江苏省淮安市***，现就淮安市的有关情况做如下介绍： 淮安市概述： 淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里，现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，面积1.01万平方公里，人口527万，市区建成区面积80平方公里，人口83万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅游胜地、工业基地和农副产品集散地。 淮安市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄河等9条河流在境内纵横交错。全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖位于淮阴境内，另外与邻市共有的湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖。 综合经济实力： “十五”期间淮安市实现地区生产总值765亿元，财政收入突破百亿元大关，达到123.4亿元，全社会固定资产投资610亿元。新型工业化加速推进，累计完成工业投入908亿元，规模以上工业销售、利税分别达1050亿元和119亿元，工业税收占财政收入的比重达55%，淮钢成为首家销售超百亿元企业，高新技术产业实现产值110亿元，占规模以上工业的10%，2007年存贷款余额分别达到600亿元、409亿元。预计到2012年，淮安市地区生产总值将实现1565亿元，人均GDP超4000美元，达到3.15万元，全社会固定资产投资超2000亿元，财政收入超300亿元，城市化率超50%，城镇居民人均可支配收入力争超3000美元，达到2.2万元，力争2014年全面建成小康社会。未来的淮安的将是辐射2000万人口的苏北腹地重要中心城市。 交通：淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。现在，公路、铁路、水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境，京杭大运河、苏北灌溉总渠等河道纵横交错，淮安到上海虹桥机场仅3个半小时的路程，到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有2个半小时、1个半小时、1小时的路程，在十一五期间筹建淮安机场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。 科技教育：淮安是一座具有深厚文化积淀的城市，重视教育的传统非常悠久，人民受教育的程度普遍较高，高中入学率达78%以上，超过了全省平均水平。目前，全市拥有5所高校、26所中专校。高校、中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅，培养的大批专业人才受到了沿海和江苏苏南等发达地区的青睐。来淮安投资兴业可以获得大量素质高、成本低的专业人才。? 农业：全市耕地面积384230公顷,可供开发的黄河故道和滩涂近7万顷,淮阴水产资源丰富，有水面约400万亩.主要经济鱼类有16科83种，其中洪泽湖大闸蟹、大青虾、鳜鱼、白鱼、甲鱼、鳝鱼等远销国内外。 矿产：淮安市矿产资源较为丰富，分布相对集中。能源矿产资源有金湖县、洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土、玄武岩、白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中，盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的65％~70％，占全球总储量的近50％；岩盐资源探明储量1350亿吨（不包括洪泽湖底），居世界首位，且品位高、埋藏浅、品质优，盐层厚度达100米~200米，卤水浓度在300克立升~320克立升之间；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿，已探明芒硝储量达20亿吨。 历史文化：淮安，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时期。据《南齐书·州郡