金属大厦项目定位剖析汇报33.pptVIP

“金属大厦”项目定位报告 ;项目定位思路; 项目市场分析; 项目SWOT分析;项目SWOT分析 优势;1、物业属性问题： 由于本项目土地使用年限到目前为止仅余32年，加之其物业属性为商业用房，直接带来的影响是其用电/用水均按照商业标准计费，这一点，在销售过程中会遭遇较大的抗性。 2、物业形象问题： 由于本项目所处地理位置较为显要，因此其作为旧楼改造的事实为广大消费群体熟知，对于物业的品质等方面的疑虑将难以在短时期内得到彻底消除；加之物业内部7-10楼不属于本次整改范围，因此可能会对整改后的楼盘品质带来一定的负面影响。 3、配套设施问题： 本项目停车位严重不足的事实已毫无争议，而其他配套性设施（如电梯）较为落后、存在一定安全隐患的问题也需要引起我们的高度重视，这一点，对于我们将产品塑造成为CBD核心区高品质物业的定位将带??一定阻碍，亟待更新。 4、相邻关系问题： 本项目周边现有的住宅群大多为六、七十年代产物，不但年久失修、外观破败，而且与本项目的直线距离较近，令到访者直观印象不佳；特别是项目与华顺大厦紧密联体，而华顺大厦部分现有的物业立面形象已较为破败，将会直接影响到项目的品质感。;1、增值空间： 项目地段处市中心，且属于中央商务和酒店集中区的交集位置，由于地块的稀缺性使得项目未来的增值潜力巨大，这一点，也是得到市场普遍认同的，其对于增强投资者的投资信心作用是极为有利的。 2、市场空间： 由我们目前对市场资料的把握来看，目前房产市场上暂时没有产权式酒店在售，从以往产权式酒店销售的情况来看，大多销售情况较好，由此我们可以这样认为：产权式酒店因其较为稳定的回报而受到部分中小投资者的认同。 同时，我们发现在项目周边目前阶段空缺居住型物业新房出售（时代凯悦除外），因此，我们可以认为项目面临的直接竞争较小。; 同性质物业供给量威胁 通过我们对市场的观察，我们发现年内同性质旧楼改造项目放量将较为迅猛，除开已推向市场的贝特·康派、壹家等项目而外，在通锦桥片区还有数个旧楼改造项目正在蓄势待发中，大量的同性质项目涌进市场，必然会带来客户分流现象加剧。 产权式酒店的信誉危机 由于成都市场上已出现了锦江·瑞景商务酒店、毛等产权式物业的回报流产事件，舆论层面、市场层面、政府层面对产权式物业的信誉度关注及投资担保体系的关注度已达到相当高度。而本项目开发商无论从企业实力、品牌含金量、担保能力等方面均有所欠缺，这一问题尚需亟待解决。 项目周边写字楼市场竞争较大 项目周边在售写字楼项目较多，如新世纪广场、冠城广场、倍特康派、财富中心等，众多写字楼项目同期在售，不但会加大市场压力，也会令推广竞争、客群竞争、价格竞争等诸多竞争因素更为惨烈。;写字楼：倍特康派;写字楼：财富中心; 总价在50万以内的商业用房市场接受度较高 写字楼项目销售周期较长，一般销售周期在8个月以上 写字楼项目在投入使用前主要目标客户以投资者为主 价位在5000-6000左右的中档写字楼在本区域具有一定市场 写字楼的投资类客户具有较强的感情因素偏好，即只针对某个喜好的项目而非所有写字楼类型项目 ;商务公寓：东恒国际;商务公寓：上品优空间 ;成都市场对40年使用年限的商务公寓市场接受度较低。 由于市场接受度低，销售周期长，低价是此类物业的唯一出路。 商业用地的性质决定了本案不具备开发商务公寓的核心优势。 ;项目参照性物业分析;产权性质及年限：住宅余44年 项目定位：产权式酒店 开盘时间： 2003.8 装修标准：四星级酒店标准 销售价格：9850元/平米 销售面积及产值： 33000平米，约3亿 销售周期：8个月 项目优势：地段及酒店前身 项目劣势：开发公司前期问题 产品主力总价：10万-15万 项目简析： 最吸引客户的卖点为高回报、低门槛、满足客户的做酒店主人的虚荣心以及好的 地段和政府的规划。客户主要为30-45岁、文化程度高的白领，关心回报是否持 续、稳定、有保障；最畅销的产品为45平米的小户型。;目前这两类物业在售的只有时代凯悦，尚有部分市场空间。 客户主要为年轻的白领精英。 低门槛、稳定、持续、有保障的回报是吸引客户最为重要的因素。 本项目可适当考虑该两类物业的规划。 ;市场分析总 结;项目定位分析;本项目对应不同物业类型的优劣势对比;写字间 ;酒店式公寓 ;产权式酒店 ;项目整体定位：;本项目属于旧楼包装项目，为了使项目的品质感得到有效拉升，项目需要一个崭新的形象重新面世。 项目物业内部功能性定位较复杂，有产权式酒店，私人酒店，写字间类物业和商业，若没有一个复合型的概念做支撑，统领项目，容易造成推广经费的浪费，不利于节约营销成本。 目前市场上在