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PAGE  PAGE 9 房地产税改革对于地方财政增收效应探讨 　　摘 要： 随着“营改增”的步步推进，以及土地财政和地方债务等问题的不断显现，地方财政收入的来源已经成为当前我国财税制度改革中一个亟需解决的问题。其中，由各国经验来看，房地产税由于其税基的宽广，非流动性，以及税收收入的稳定性，被认为是成为未来地方主体税种的最佳选择。本文主要从房地产税在组织地方财政收入中的作用和在财政支出中的用途来探讨房地产税在地方财政中的地位。首先阐明我国目前地方财政所面临的困境，通过对国际房地产税以及相关税种的比较，总结房地产税实施的国际经验；同时，对于以上海重庆作为试点的房产税改革情况，尤其是对于地方财政的增收效应进行分析总结，得出房产税增收有限的结论。最后阐明房地产税要成为地方税主体税种所面临的具体问题以及改革的长期性，并提出政策建议。 　　关键词： 地方财政；房地产税；国际比较；沪渝试点 　　一、地方财政困境 　　营业税一直属于地方税主体税种，除归中央所有的部分行业企业税收之外，其余全部归地方政府支配。增值税则一直以中央与地方0.75：0.25的比例作为中央与地方的共享税，营业税改增值税后，这一部分地方税收入将被逐步纳入中央与地方共享税范畴，使得政府对这部分支配权缩小，同时对地方政府财政收入造成一定程度的冲击。随着试点范围的不断扩大，减税效应将更加明显。与此同时，土地出让金一直在地方财政中占有举足轻重的地位。但是我国目前的土地出让金主要是批租制，一次性收取几十年的地价，导致“寅吃卯粮”，土地越批越少，地方的财政收入也随之受到严峻挑战。由于财政收入来源减少，地方政府在不断通过各种渠道举债， 2013年，国家审计署发布了对36个地方政府本级政府性债务的审计结果。公告指出，截至2012年底，36个地方政府的本级政府性债务余额为38 475.81亿元，比2010年增长了4409.81亿元，增长率为12.94%①。以上是官方数据，而实际上对于地方债的审计还存在数据不实的风险，实际规模无法估计。这使得尽快构建地方主体税种已经势在必行。 　　二、国内房地产税现状 　　目前我国流转环节的房地产税主要包括，营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等，而保有环节房地产税收则主要包括房产税和城镇土地使用税。房地产相关税种设置繁杂，易导致对同一税基重复课税的问题，加重了这一行业的税收负担。同时，与繁复的房地产交易环节税种相比，保有环节的税种却仅涉及了房产税和城镇土地使用税，税负比较低，而且免税范围大，是典型的“重交易，轻保有”的税制模式。这一税制一方面会提高新建商品房价格，另一方面对建立与健全土地有偿使用市场形成了阻碍。在对地方财政收入的贡献方面，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中的交易行为，而且农村的相关营业出租用房并未纳入征税范围，所以房地产税税基较窄，规模较小。 　　可以看出，与发达国家不同，我国流转环节房地产税收收入远远高于保有环节，并且随着中国房地产市场的高速发展，流转环节税收对地方财政收入的贡献也不断增长。相比之下，保有环节的税收收入对地方财政收入的贡献十分有限，而且近年来并无明显增长。 　　三、国际房地产税相关情况 　　目前许多国家都建立了以不动产为主的房地产税收体系。在保有环节税收方面，主要包括财产税、不动产税、定期不动产增值税等；而流转环节的房地产税则主要根据取得方式划分，包括遗产税、赠与税、印花税等。如美国国主要设置了财产税、遗产税、资本利得税，英国主要有住宅房屋税和非住宅房屋税，日本包括固定资产税和城市规划税、闲置土地特别保有税以及不动产取得税等。 　　国际通行的房地产税制是对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制，通过设计合理的房地产税制促进房地产流通，满足供需平衡。流转课税和保有课税的结合是合理税负的关键，税率过高和过低都会产生不利影响：税率过高会阻碍土地流通，影响房地产市场的供需平衡，税率过低则起不到抑制投机和组织收入的作用；且各国均设立了严格的财产登记制度，保障纳税人的财产安全，确保财产税收入，为评估的统一性提供信息保障；各国均重视房产保有环节的征税，且根据房地产用途和纳税人的负担能力采取差别税率，合理的根据房地产价值征税，且保障了税收收入。 　　图1是一些主要国家房地产税占地方政府（州以下）税收收入的比重，可以看出房地产税在州以下地方税体系中的支柱地位，在增加地方政府财政收入的方面起到很大的作用，证明了房地产税作为地方税主体税种是具有可行性的。 　　图1 主要国家房地产税收入占地方政府税收收入比重 　　资料来源：程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究， 2012， （11） 　　四、房产税改革试点情况 　　2010年12月，国务院第136次常务会议决定在