盛世新城项目推广方案.docVIP

利剑商贸管理服务有限公司 PAGE  PAGE 18 盛世新城项目推广方案 （征询意见文本） 利剑商贸管理服务有限公司 2013—10—06 目 录 一．项目概述 3 二．项目定位 4 三．项目运作思路 6 四．项目营销策略 7 五．项目营销目标 10 六．项目营销计划 11 七．项目营销进度 11 八．项目招商方案 11 九．项目招商策略 14 十．项目招商计划 16 盛世新城项目推广方案 （征询意见文本） 一．项目概述 （一）、地块地形地貌特征 项目地处福泉县城关镇老城中南部，属福泉县传统居民区和商业区。东临柳家湾铁路宿舍区，南临城南村，西临烟厂宿舍，北临中山路。 （二）、周边环境 ●配套设施：项目处于城市老城区，生活较为便利。 ●周边环境：目前民房及单位公房外观陈旧，道路年久失修，公建配套不完善，公共设施相对滞后，环境较差。 ●周边商业氛围：传统的农资、农副产品市场，小五金建材、小商品、低档服装市场，商业氛围浓厚。 ●交通：便利但道路条落后 ●未来规划：随着旧城改造力度不断加大，现未来将建设成为福泉新的娱乐、休闲、购物、商业中心。 （三）、项目基本技术指标： 开发用地81,434.75㎡，广场用地9,870㎡，城市次干道用地17,318.89㎡，其他用地12,249.26㎡，容积率2.0，建筑密度41.11%，绿地率25.5%，地下车位220个，总建筑面积152,535.18㎡（不含荷花园、桂花园B栋），其中商业面积40,810.66㎡，多层住宅面积85,851.51㎡，小高层住宅面积19,910㎡。 一期：多层住宅面积45,654.51㎡ 商业面积10,303.66㎡ 二期：多层住宅面积40,197㎡ 小高层住宅面积19,910㎡ 商业面积30,507㎡ 地下室面积：5,963㎡ （四）、项目组团及开发进度： 项目细分为12个组团，一期开发樱花园、茶花园、桂花园、桃花园、海棠园5个组团，其中茶花园、海棠园将于07年5月底交付使用，桂花园已到六层，预计07年9月交房，其他两个组团最迟将于5月动工。二期开发月季园、芙蓉园、茉莉园、百合园、牡丹园、玉兰园、荷花园7个组团，具体时间根据拆迁进度而定。 二．项目定位 （一）、项目优劣势分析 1、优势 ●市政规划：本项目由四条城市干道区隔成不同的单元，这对形成商业街区有利，对于整个项目的商业部分提供了更大的运作空间。 ●首发优势：福泉首个大型旧城改造项目，可以充分发挥市场引领作用。 ●商住中心的传统雏形已基本形成，市场整体的认可度较高，本项目位于商住中心核心区位，生活工作学习较为便利。 ●规模优势：可满足不同层次客户需求，易于吸引人气。 ●公建配套优势：大型水景园林、休闲娱乐设施、购物广场、步行街 ●专业地产运营商优势 ●人流、物流集中的优势 2、劣势 ●规划设计：商业体量较大，前期规划布局有一些缺陷，住宅转弯部分异型房多，这些需在后面的设计中进行调整。 ●拆迁安置：拆迁量、拆迁阻力大，给工程进度和营销的顺利实施带来困扰和阻碍，此外，由于回迁户不少，必须在户型设计、后期物业管理等方面综合考虑，统筹安排。 ●周边环境：项目只属于旧城改造的一部分，在一定时间内，四周范围均为原有旧建筑，可能会影响到项目销售和产品整体形象。 ●竞争对手：项目对面地块已摘牌，同属旧城改造项目，将给项目在拆迁、销售等方面带来较大压力。其他项目上马也会分流一部分客户。 ●园林景观：在二期广场园林景观目前无法展现时，如何通过一期的景观营造让客户认同。 ●停车管理：为营造小区环境，实现人车分流，一期停车只能在小区外部解决。 （二）、项目面临市场环境 通过对项目区位环境的分析，结合福泉市场目前的发展状况，可以得出有关项目市场环境的结论。 1、项目处于相对上升的市场环境。近二年福泉房地产发展较快，价格逐步上扬，为本项目的发展提供了有利空间。 2、项目处于相对闭塞的市场环境。福泉的区位条件决定了该区域客户不具备兼容性，具有明显的沉积消费和团体消费的特征，