浅谈公允价值法计量对投资性房地产的影响.docVIP

PAGE  PAGE 8 浅谈公允价值法计量对投资性房地产的影响 　　作为备受投资者关注的房地产类型中的一种，投资性房地产具有其独特的魅力和优势。随着我国房地产市场的蓬勃发展，占有投资性房地产的企业利润操控空间越来越大。如按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现几何级增长。然而，实际情况并非如此，投资性房地产只是房地产类别中的一项，即使拥有投资性房地产的部分企业未必都采用公允价值计量投资性房地产。 　　在2001年，经过《债务重组》、《非货币性交易》、《投资》等准则的修订，公允价值计量得到了明确规定。然而，因为许多上市公司利用公允价值对会计活动进行造假，所以财政部在同年取消了公允价值在多方面的应用，例如，规定要求债务重组、非货币性交易以及投资准则等方面按照账面价值入账。但在2006年2月15日，财政部颁发了新会计准则，即在长期股权投资、投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组及金融工具等准则中适当的应用公允价值计量，一方面这是为了中国企业会计准则与国际接轨；另一方面也客观上给企业利润操纵带来了新的空间。 　　一、我国投资性房地产企业的性质和特征 　　据新会计准则规定，“投资性房地产”以获取租金或资本增值为目的，并可以进行单独计量和出售的房地产，例如：被出租的土地使用权、预备转让的土地使用权以及被出租的建筑物等。 　　同时，新会计准则还明确了“非投资性房地产”的范畴：企业拥有并自行经营而非出租的旅馆饭店、非出租型房地产（仅供自己生产商品和经营管理的自用型房地产，如公司厂房、办公大楼、公司生产经营用地使用权以及员工宿舍等）、商品型房地产（房地产开发公司处于销售中或处于开发中的商品房和土地）等。 　　由于准则中对于“投资性房地产”有可采取公允价值计量模式，并在会计报表中须单列“投资性房地产”项目的规定。房地产行业成为受新会计准则影响最大的行业之一，众所周知，从谨慎性原则着手，传统会计报表均采用市价和成本的“孰低法”。那么，新会计准则是否真的让所有拥有房地产的公司一夜“暴富”？人们对新会计准则是否存在误读？新会计准则是否会对那些占有投资性房地产的非上市公司或上市公司产生实质影响？事实上，占有投资性房地产的企业在房地产整体企业中所占比例较低。几乎所有房地产企业开发的房地产均属于其经营商品，作为非投资产业投入使用，而其他公司一般都作为固定资产处理。 　　虽然，新会计准则约定的是“投资性房地产”，然而，针对实际情况来说，大部分都是投资性房产，少部分是投资性地产。依据新会计准则，可以明确投资性地产包括以下两点：第一，被出租的土地使用权，即公司采用受让方式获得的土地使用权，按照经营租赁（不含融资租赁）方式出租；第二，预备转让的土地使用权，即公司采用受让方式获得，并预备增值后转让的土地使用权。针对投资性房产而言，其相关规定不难理解，然而，针对投资性地产来说，在现实中是有多方面限制的。因为土地所有权属于国家，而企业仅占有土地使用权。若是在一定时限内，土地未经过开发，那么国家将收回其使用权。所以，采用类似于投资房产形式来低价买进土地，闲置若干年后再高价卖出的行为属于违法行为。同时，新会计准则也具有明确的相关规定，闲置土地不属于占有并预备增值的土地。依据《闲置土地处置办法》可知，土地使用人依法获得土地使用权后，未经当地政府批准，而超过一年未进行开发建设或进行开发建设的土地面积小于规定面积三分之一，或已投资额小于总投资额的30%且未经批准中止开发建设连续满两年的土地均属于闲置土地。所以，企业土地储备投资性地产是不以按公允价值计量的。 　　相较于投资性地产的逐年缩减，企业用来租赁的投资性房产却发展迅速，根据公开资料显示，典型的有张江高科、陆家嘴等。如张江高科实行战略转型后，在园区内建造了大量的厂房和办公用房。主营业务由房地产业转型至以物业经营为主，又如，近来连续飙升的陆家嘴其早在2005年年报中称：今后数年企业主营业务收入中土地批租收入将会迅速下降，进而对企业的经济效益产生影响，公司已将房产物业经营作为提高公司盈利能力的主要途径，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业，并进行租赁获取长期收益。目前，陆家嘴拥有大量的投资性房地产项目，从公开资料可以发现，陆家嘴这些投资性房产中的明城花园、玫瑰园、陆家嘴花园一期商铺、锦城大厦、众城大厦为2002年以前持有的，而上海的房地产真正的上涨始于2002年，可见这些物业一旦采用公允价值法计量，其升值空间是相当可观的。 　　另外，全国房价涨声一片，拥有大量房产、地产的百货商业行业板块也搭上房价上涨的“顺风车”。如小商品城、益民百货、杭州解百等。根据公开资料显示，小商品城是最典型的代表。该公司主营租赁服务业，在中国小商品的发源地和集散地义乌建有大量的