物业“包袱”为何逆袭成“香馍”.docVIP

PAGE  PAGE 5 物业“包袱”为何逆袭成“香馍” 　　社区服务的竞争对手是每一个细分行业中强大的专业选手，开发商要想占据这个市场绝非易事。 　　新标设计师韩家英解读万科物业的全新标识：硬朗的线条V代表VANKE，柔软的线条S代表SERVICE，最重要是中间的知更鸟图案，意寓着早起的鸟儿才有虫吃。 　　 　　2015年，万科物业在成立25周年之际，正式宣布启用新的企业标识。此时，中国的物业行业已经走过三十四年。 　　过去很难用十分准确的词汇来形容物业行业，在许多开发商的逻辑中，这是个为了卖房子而不得不背的“包袱”。但近年来，“包袱”突然变成“香馍馍”――中国的物业公司数量激增。据统计，2011年，中国约有65000家物业公司，现在已增至约105000家，也就是说，四年增加四万家。 　　行业的燃点出现在2014年6月30日。这一天彩生活（01778.HK）??港交所挂牌，市盈率竟然高达69倍。这无疑具有巨大吸引力。不久后，中海物业、中奥到家陆续向港交所递交了上市申请，万科、万达、保利、绿城、远洋等几乎所有大开发商均提出要分拆物业业务上市。新三板也集结了数十家与物业相关的公司挂牌。 　　物业的业务不那么光鲜，内容庞杂且技术含量不高，看起来并无多少吸引力。为何投资者给物业公司这么高的估值？ 　　存量就是增量 　　物业行业正渐渐分化为两个阵营：一方以开发商下属的物业公司为代表，奉行客户至上原则，但是往往不赚钱;另一方则是独立的第三方物业公司，特点是经营数据好，但业主的口碑往往欠佳。 　　“这是一个劣币驱逐良币的市场。”万科物业首席执行官朱保全公开说，在“一对多”的业务结构之下，物业公司很难被有效监管。亦有人曾将糟糕的物业公司比作预装在手机里的流氓软件，你不能卸载它，只能选择无视。 　　然而，房地产的高速发展，让房企积攒了规模庞大的小区项目和业主资源。“中国有超过244亿平方米的住宅建筑存量，物业市场是做共享经济的天然存量市场。”朱保全这样概括。 　　物业公司能否吃到共享经济的蛋糕？答案是：能吃到，但并不那么容易。 　　共享经济模式背后是“1%的轻盈+99%的基础建设”，但虽然中国房地产高速发展，标准化程度却不高，即便同一家开发商的小区，深圳与上海盖的楼也不一样。 　　所以，基础的盘点工作不可或缺。万科的睿服务1.0时期就在为每一个设施贴标签，让所有的项目都有经纬度、所有设备都有身份证。他们认为，记录是共享的前提。 　　根据万科公司提供的资料，在睿服务1.0时期，万科记录了全国共582个项目所有设施设备的信息，打开任何一个建筑物的页面，不仅可以看到它的建筑面积等基础参数，还能看到内部所有设施设备的情况。 　　而睿服务2.0正在把这种“记录”发展成“连接、共享”。事实证明，联接中的社区的确天然存在大量的近场业务交易需求。 　　例如，小区内的淘宝生意、家政服务、快餐提供等，都蕴藏着新的商机，存量价值正在被发现。它就像一个没有被打开的包装盒，谁都不知道里面装着什么，开发商只能不断尝试。 　　当然，能否能看到价值？怎么把价值体现出来？这要看开发商的本事了。绿地金融的负责人告诉《财经国家周刊》的记者，公司会把开发物业资源价值作为线下发展的首要部分，下一步将设计推出金融产品“物业宝”。 　　易居中国在2015年年初入股中奥物业，并且开发了“实惠APP”。周忻在接受《财经国家周刊》记者采访时说，易居的打法是：“你交物业费，我就送东西。”实际上，易居是想通过帮助物业管理公司解决收费难的痛点，从而嵌入更多的社区增值服务。谁都明白过不了小区物业这一关，任何服务也不会顺畅无误地抵达业主。 　　出口必是风口 　　根据最新的《物业服务定价成本监审办法》，物业管理服务的费用，是由政府价格主管部门根据评估后的物业管理服务平均成本厘定。这意味着，物业管理费几乎没有提价空间。 　　也就是说，一家没有其他多元化业务的物业公司，将不得不在服务品质与盈利能力之间取舍。 　　根据彩生活2014年财报，公司传统物业管理服务在整体收入中占61%，工程服务和其他增值服务分别占22%和17%。 　　因而，与物业公司抢夺物业费并非开发商们所热衷，他们更希望在这个存量市场中寻找新的利润增长点。 　　一个显而易见的出口是社区消费市场。 　　截至2014年，中国的社区消费市场已经超过2万亿元，预计2020年全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区消费市场将达4.99万亿元。 　　“这是一个风口，开发商想做，BAT也想做。住在里面的人，就是我们的目标。”周忻对《财经国家周刊》记者说，社区服务与消费终端零距离，能够更方便了解、反馈、定制和修正消费者需要的服务，从医疗到养老、从金融到家政等各项业务都可以发展。 　　想象空