2008天津区域大规模房地产开 2.pptVIP

区域大规模房地产开发典型案例研究;;中北镇西部新城案例研究 瑞景板块案例研究 老城厢板块案例研究 泰达城案例研究;一级土地开发案例;天津市城市总体规划(2005-2020)中规划建设10个外环新家园组团，中北镇为其中之一； 西青区中北镇西部新城计划于2005年启动，预计3~5年内完成； 中北镇西部新城将采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式，整体定位为大型生态、文化、亲水居住区； 整个规划绿化面积将达到45%，商业设施面积达到5%，并且还将兴建医院、文化中心、体育中心、娱乐中心等一系列城市级配套设施； 占地400万平方公里，建筑面积400万平方米的西部大型居住板块，总投资超过100亿元，建成后居住人口由目前3.8万人增加到20万人；;;在售项目;地块操作思路——金厦以一级土地开发为操作思路，联合众多知名开发商共同打造区域价值;万科进入中北镇后，前期大力宣传区域价值，将中北镇与比较成熟的梅江发生联系，建立区域价值； 突出万科品牌，靠品牌发力增加客户购买信心，弱化配套劣势。;供应演变——05年7月起项目开盘脚步较缓，07年11月起井喷式放量，多个大盘集中入市;项目名称;以假日风景为例： 初期成交客户以周边大学城、产业园的改善型客户以及投资客为主体，客户层次相对较高； 后期成交客户中市区被动郊区化的栖居型与被动改善的客户比例大大增加，主力客户转变明显；; 1 3 4 2;发展障碍——交通不便，生活配套匮乏，区域发展遭遇瓶颈，近期发展趋缓;区域一级土地开发总结;一级土地开发案例;瑞景板块;瑞景板块;地块操作思路——政府牵头的一级土地开发;经济适用房;供应演变——02年一枝独秀/03年集中上市/05年陷入沉寂/06年重新崛起;产品演变——区域内产品户型以两室78-120平米为主; 瑞景板块初期的客户群体主要是区域内客户，以北辰老城区客户和区域内及红桥区拆迁客户为主，购房主要原因是因为价格和环境； 从05年初开始，由于地铁1号线的即将通车，客户来源主要是受总房款挤压的客户，受轨道交通所驱动，此外还有许多办天津户口的客户，这类客户主要购买精装修的产品； 目前客户还是以受总房款挤压的客户为主，置业目的主要以婚房或养老为主； ; 1 3 4 2;瑞景板块;一级土地开发案例;天津老城厢建于明永乐二年十二月初九，距今已有600年的历史，是明清两代天津的政治中心。老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城“活化石”。 明永乐二年设卫筑城后，相继有名人在老城居住；其内的中营小学是天津最早的官办小学；文庙、鼓楼、广东会馆等文物古迹至今尚存。厢内民俗众多，民间工艺众多，像“风筝魏”风筝、“泥人张”彩塑等等。 老城厢在03年拆迁改造以前，始终保持天津特色的四合院式平房，胡同纵横交错，居民世代居住在此，居住密度较大;自拆迁改造以来，大面积住宅开发带动板块发展，区域市场迅速成熟。;鼓楼;04.12.27，由中新集团(控股)有限公司投资开发建设的老城厢项目启动。 老城厢总建设规模225万平方米，其中住宅约128万平方米，公建约96万平方米。按地块划分为14个项目实施，每块建筑面积在20万平方米左右，建设周期计划为5年。 该项目规划设计为集历史文化、地方民俗、旅游娱乐、商业服务、高档住宅、教育卫生等为一体的重点区域，以传承天津历史发展的血脉。 老城厢将建成内外环，外环主要建设高密度住宅及商业、服务、娱乐、写字楼等高层建筑，内环将建设低密度住宅，并建有公园、学校等公共设施。; 富力城;板块开发已近尾声/居住主导，商业拉动/后市大幅放量推动板块走向持续、复合的发展道路;供应演变——05年一枝独秀/06年集中上市/07年井喷放量/08年上市量有所下滑/板块开发已近尾声;价格演变——05-06年价格稳步上升/07年下半年价格突飞猛进/08年上半年价格开始波动;客户演变——05-06年以改善型自住为主/07年向投资方向转移;产品演变——05-06年以舒适型为主导/07年舒适型和经济型并重/08年偏重经济型;;板块内横向对比——角色对应1;板块横向对比——角色对应2;区域一级土地开发总结;一级土地开发案例;区域背景——历史厚重，深厚的人文积淀，商贸繁荣之地;泰达城是天津 “三步走”战略五大举措之首、海河开发工程第一节点。 未来将建成金领国际、上游国际等四个高级滨水居住区，一个大型综合公建区以及一个堤岸亲水休闲区。 板块内将有大型超市、高级百货、5A写字楼、星级酒店、酒店式公寓、大型餐饮娱乐、休闲特色商业街、体育健身中心等综合公建设施，配套齐全，档次高端;区域项目汇总——以中高档住宅为主/大规模商业综合体正在筹建中;供应演变：前期主要供应住宅项目/未来较大体量商业供应/各项目匀速进入市场，整体协调较好;产品演变：三个项目