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商品房销售人员培训教材;教材概述;三、知识构架 第一篇：房地产知识 １、房地产——土地、房屋——政策法规、价格 ２、房地产业：房地产开发 　　　　　　　房地产经营（市场）：生产、流　　　　　　　通、消费 　　　　　　　房地产管理 第二篇：建筑知识——房地产开发： 　　　　图纸、建筑材料、建筑构造、 　　　　建筑户型、面积计算 　　　　　　　　　　　;第三篇：销售管理：产权产籍管理、税费管理、销售手续　　　　　管理、购房贷款 第四篇：市场营销：市场调查、销售策略—— 楼盘定价、　　　广告、销售 第五篇：案例分析——遵纪守法，正确运作，避免错误，处理纠纷，增强（实战）工作能力，提高销售质量。 ;四 .系统学习商品房销售专业知识的重要性 1. 其工作性质决定：专业技术性强、法规政策性强，须系统学习； 2. 现经验不足，急需提高。 ;第一篇 ：房地产相关知识与法规;一、我国的土地政策;（3）“国家实行国有土地有偿有限使用制度”;（４）“国家实行土地用途管理”《土地法》第四条规定　　　“使用土地的单位和个人必须严格按照（国家编发）土地利用总体规划的用途使用土地”;注意几点： １、“物业”是财产。其所有权、使用权、管理权是业主的。 ２、物业管理是企业所为。其特点是：社会化、专业化、企业化、经营型，是受业主委托行使管理权。 ３、建设单位委托物业销货为选聘物业服务企业，并要签订前期物业服务合同，委托物业服务企业在业主大会成立前按照钱前期物业服务合同对业主实施管理。 ４、商品房销货人员在销货商品房并签订“商品房买卖合同”时，要做好以下几项工作： 　一是向购房人明示建设单位依法约定的“临时业主合约”（临时管理规约。业主公约＝管理规约），并由购房人书面承诺。 　二是要托《商品房买卖合同》中载明“物业服务合同”约定的五项。 　三是掌握业主临时合约，业主公约的知识。这两种公约的内容由其示范文本规定，要熟悉；其制定的区别：临时业主公约是业主大会成立后，即后期物业服务期，由建设单位制定；业主公约由业主大会制定并由三分之二以上业主通过。;二、房地产的特性及价格因素;三、房地产业的一般知识;２、流通　　出售 　　　　　　出租 　　　　　　代理 　　　　　　居住 　　　　　　 ３、消费　　物业管理 　　　　　　行为管理 （四）房地产业与房地产、物业的区分： 房地产——财产，静态 房地产业——事业，动态 物业——房地产业的产品处于流通、消费环节。 ;四、房地产开发知识要点 ;五、房地产市场特性及经营方式;（三）经营方式（p31-32） 1.开发商直接经营 2。中间商 3。委托代理 注意：《商品房销售管理办法》第六条“法律责任”中规定，谁经营产品法律后果，由谁承担。 中介机构代理销售商的房产 法律后果由代理人承担。;六、房地产销售及相关的法律规定;（二）《房地产法》规定的四项内容 1.五种房地产管理制度 (1) 国有土地有偿、有限期使用制度 (2) 房地产价格评估制度 (3) 房地产价格评估人员资格认定制度 (4) 房地产成交价格、申报制度 (5) 土地使用权和房屋所有权登记发证制度 ;2.五种登记备案制度 （1）房地产开发企业登记备案制度 （2）商品房销售登记备案制度 （3）商品房预售登记备案制度 （4）房地产权属登记备案制度 （5）房地产租赁登记备案制度;3.五项证书 （1）土地使用权证书 （2）划拨土地使用证 （3）房屋所有权证书 （4）房屋出售许可证 （5）商品房预售许可证书;4.五项合同 （1）土地使用权出让合同 （2）房地产转让合同 （3）商品房销售合同 （4）房地产抵押合同 （5）房地产租赁合同 ;第二篇 房屋建筑基本知识;;二.建筑材料的基本性质;三.房屋建筑构造;(二)建筑物的构造理解P67-68;(三)变形缝P80-81;四.商品房销售面积 P92-95;(三)关于商品房销售建筑面积适用法律的主要规定：P95;第三篇 房地产销售管理;一、房地产产权管理;其要点：;㈡ 其作用——P109-110;;㈢ 房地产产权产籍的内容;㈣ 国家实行房地产权属登记发证制度;第三，房地产权属登记的特点。;第四，登记的种类与期限（P113） ;第五、销售人员告知办证人的事项;二、商品房销售纳税管理（P116-P122）;;;;;;;三，商品房预售、现售管理（P123-P126）;（二）国家实行商品房销售许可证