碧海云天项目提案0725.pptVIP

于董机构;写在前面;本案内容;营销回顾;;;2006营销推广方案之说话方式篇;2006回顾之认购篇;品牌建立的必须;再次缔造碧海云天的造梦与财富计划，这是我们必须有别于原来营销策略的起点;□市场认知较差，没有很好地延续碧海云天项目的项目主要品牌与案名认知度，我们认为这是项目的一个损失 □ □ □ □ □ □ □ □ 3—12FI酒店和13F—34自主产品案名与形象表达不够清晰，增加销售成本。 □ □以一种温馨与恬静不足以传达一个城市中心社区的超大规模 ，无法将项目的优势与卖点很地地表达。一方面使用长久让受众认知疲劳，另一方面不足以传达一个项目的鲜明主张与品牌气质。 而这样的表达方式对投资型概念更浓的产品而言无疑是硬伤□ □ □ □ ;□长期需要：对于延续到今后公司新项目的运作，对品牌成为必须，即使公司正在着手进行公司名称与VI的调整，但碧海云天的影??力绝对不应该成为过去 □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □短期需要：在2007年市场市中心无自然资源项目不温不火的现状，杀出重围才更关键/和苑、金龙中央胜境小户型，维多利亚海湾酒店式公寓。当我们在争夺有限的市场份额时，需要利用已有的成熟社区优势抢先建立良好的市场品牌认知。□ □ □ □ □ □;换句话说，;品牌建立的机会点;其实老业主已经熟知了，但是重要的是新客户如何认知;市场分析;□ □秦皇岛公寓市场目前产品类型多为住宅型公寓和酒店式公寓两种。其中海港区以金龙中央胜境、维多利亚海湾公寓同和苑为代表，其特点是地理位置优越，处于市中心，毗邻交通干道，周边都有成熟的社区和商业做依托，充分发挥公寓宜租宜住的优势。南戴河和昌黎黄金海岸等地的公寓则以蓝色海岸、倚海45度等项目为代表，其特点是打旅游地产牌，充分利用当地旅游旺季的客源，做酒店式服务公寓产品来弥补当地酒店容纳客人数量的不足。但是鉴于旅游地区大多在淡季时周边配套设施不完善，难以做长期自住使用。 □ □ □ □ □;□从最近秦皇岛市近两个月的项目销售量来看，占居绝对自然资源的项目有价有市，无绝对占有资源的项目有价无市。 □ □本地客户成交量较前两年已经呈稳步下降趋势，而外埠客户则以递增的形式不断加剧。□ □ □ □ □就新宿公寓而言，项目位于市中心，无占有绝对的自然资源，我们没有必要对外埠市场过份关注，我们要做好的是怎样利用自身的产品特点去吸引除碧海云天老业主以外的其它客户，因为，这些已经远远足够了。;维多利亚海湾;海景度假休闲住宅：领海临汤河，从容享受城市繁华，推窗可见优美风景，回归心灵港湾。 全精装修现房，拎包即可入住：70年独立产权，全套家具、家电、室内必备生活用品齐全，装修风格尊重和保留个性，满足业主不同喜好，独显卓尔不凡的品味。 精致空间承载完美生活：卧室、客厅、卫浴私密性与舒适性完美展现，自住办公投资皆适宜。 面积小、总价低：33～58 平米户型丰富，选择灵活多样，满足过渡性居住和长期的投资价值。;全球星级服务标淮：辰星地产聘请五大国际地产顾问行之一的第一太平戴维斯提供全球星级服务标准，24小时一站式居家服务，为您提供一个温馨、舒适的家。 尊贵身份的专属：200 m2欧式豪华大堂奢华感受。 两个多功能会所：休闲、娱乐、健身足不出户。 轻松实现投资计划：云天海湾假日酒店专业运营，为未来留下充足的品质保证，给投资计划及业主置业创造充足的、可提升的价值，轻松实现梦想空间。;维多利亚海湾公寓装修标准;金龙中央胜境;□ □中央胜境公寓于2007年4月6日开盘，公寓楼高23F,共330套,拥有70年产权，目前已售60%左右。其公寓面积在30-60平米之间,兼顾四面朝向,毛坯房。南向价格最高5300元/平米，北向价格最低4200元/平米,朝向差800元.公寓楼1-4层是商业,物业费未定.其客户以本地投资者为主□ □ □ □;结论： □ □公寓类产品在秦皇岛有一定的市场。但是，由于公寓普遍具有公摊面积大和客户群体相对集中，加上多数开发商不能给投资目的的客户以稳定回报的保证等问题，导致公寓项目不如住宅项目消化速度快。 □ □ □ □金龙·中央胜境同新宿公寓无论从产品类型、地理位置以及目标市场都十分接近，加上和苑的公寓开盘后，这三个相距2km之内的公寓项目竞争必然会非常激烈，和苑目前起价3590元/平米，最高价4500元/平米，均价4000元/平米，南北朝向差500元左右。其公寓共290套，现售130套左右。可以看出，公寓项目目前在秦皇岛市场接受程度和受众人群还十分有限，如何让客户了解公寓的特点和保证其投资回报的稳定是当务之急。;项目分析与定位;项目SWOT分析;□ 地理位置优越。毗邻人民广场，离市中心步行只需几分钟，出行非常方便□ □ □ □ 周边配套设施十分齐全，生活所需一应俱全。尤其是社区周边的餐饮已经发展成