维拉庄园项目营销思考选编.pptx

维拉庄园项目营销思考 Vera manor project marketing thinking;;【宏观市场】;国务院：公积金缴存比不超12% 2016年5月起实施;“京津一体化”概念带动局部发展;6;2015经济增速回落，但货币环境进一步放松;北京通州商住将﹌限购﹌;天津将全面推开营改增试点 不动产纳入抵扣范围 个人二手房仍按5%征收率计征，负税未增略降;一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险;【竞品分析】;15年天津市场成交量为近10年最高;天津市别墅市场成交汇总;从同比均价数据来看，除仁爱丁香岛、逸湖岸外，其余项目在2015年普遍进行了价格下探，降幅从2%至23%不等，由此不难看出区域市场以价换量的大趋势，各竞品项目均已陷入价格战； 仁爱鸿雁岛别墅产品价格有所下挫，低价格平台的叠拼产品突破原有销售量，拉低了项目整体价格平台；丁香岛主力联排产品价格有所提升，及资源型产品的销售，较大提升整体价格平台；富力产品均带地下室及阁楼，实得均价低于5000；;区域各总价系比值;产品;别墅整体成交数量同比呈现上升状态，成交价格差异地不大； 2016年中央主导去库存，市场出台房地产各种利好政策，市内六区反应较快，环城四区及远郊区县为成交的主力； 在目前政策不断利好条件下，团泊区域成交远远低于市区，同比上升也是以价换量； 在目前市场环境下，团泊区域较市区反响较慢，静海区域与市区价格逆差增大，随着市场政策该区域将获得起势的转机，2016年团泊区域各大竞品将全面发力抢夺客户，分流市场份额，在此前提下，成交数量会有所突破，但“成交价”有待考量；;【策略思考】;我们的客户在哪里？;根据【融科·伍仟岛】成交情况，推导本案基础客户属性;寻找客户;刘先生 36岁 企事业单位主管;寻找客户;高品质·精生活·贵身份 这里是休闲度假必备“圣地” 这里是“尊贵身份” 的象征 这里是改善环境的”不二之选“; 浩瀚夜空中众多繁星闪闪发光 怎样脱颖成为“最闪亮星星”;【融科·伍仟岛】;本案周边配套低端，比较依赖静海县城配套;客户需求;我们怎样突破市场红海 为项目寻找一片蓝海;价值挖掘 ;价值挖掘 ;价值挖掘 ;价值挖掘 ;智能化家居/社区整体安防监控系统： 智能家居：通过物联网技术将家中各种设备连接到一起，提供家电控制、照明控制、电话远程控制、室内外遥控等多种功能和手段。 社区整体安防监控系统：小区出入口、社区围墙、主要道路和景观区、地库出入口等位置大量覆盖监控探头，可以有效防止社会闲杂人等和不法分子趁机进入小区，随时随地保证住户的人身安全, 让您安心居住。;这才是庄园！;庄园;占地一亩，开间近十四米 这才是庄园别墅;开间六米，也叫别墅？;【项目营销策略】;;—价值兑现季—;网络;“三成首付贷”压力过大！ON！ 低首付如何掀起全民购房运动？;VS;1、电营方式搜寻外围客户;客户高产区域，客户深挖;渠道策略;渠道策略;竞品调研;锁定目标客户： 目标客户认知途径以业主推介、以近地渠道地推拦截、竞品拦截为辅助； 居住区域仍以南开、河西为主，适当辐射和平、西青区域； 目标客群职业以私企、私营业主为主，年龄在31-50岁左右的客户；;思源道地块前期沟通报告