郑州写字楼市场调研概念.ppt

写字楼市场调研;2014年，郑州市非住宅投放564.66万㎡，同比下降16.86%，销售321.63万㎡，同比增长8.28%，供销比为1.76：1，较2013年的2.29：1有所缩减。其中，市区非住宅投放349.04万㎡，同比下降34.17%，销售250.17万㎡，同比微降0.4%，供销比为1.4：1，较2013年的2.11：1有较大缩减。 从市区非住宅分物业类型供销看，2014年，市区商业用房投放116.40万㎡，同比下降22.91%，销售89.24万㎡，同比增长26.91%；写字楼投放126.38万㎡，同比下降43.23%，销售156.64万㎡，同比下降10.12%，可以看出，市区非住宅的供应量得到一定控制，商业用房销售量保持增长，而写字楼的库存也有了一定程度的消化。; 目前，郑州市场上80%以上的写字楼分布在郑东新区及金水区，郑东新区又形成了分布明显的三个板块——CBD板块、CGD板块及高铁站板块，金水区写字楼重点集中在花园路金水CBD板块。 本次报告主要以郑东新区???金水CBD为主进行市场调研。具体项目主要为：美盛中心、楷林IFC、绿地新都会、绿地中心、升龙广场、永和宇宙星、金水万达中心、建业凯旋广场等项目。;2014年办公市场首现“供不应求”局面，实际仍为去库存阶段，全年总供应116万㎡，销售148万㎡，供求比0.8，均价10901元/㎡，价格小幅下降。;截至2014年12月，郑州市整体写字楼市场供应量剩余164万㎡。根据相关数据，进入2015年至今有约20万㎡的市场供应，根据目前的去化速度，目前市场供应需要15个月的销售周期，方能去化完毕，库存压力有所减少。;5、2014年郑州写字楼市场排名;二、郑州写字楼配置概况;;三、2015年1-4月郑州重点写字楼销售情况;四、郑州写字楼典型项目分析;;;;;;;;;;7#;;;;;;面积布局：整体布局在2000平左右的产品居多，整体分割主要以100平－300平的自由组合方式以及高端楼盘整层半层销售的模式。 物业管家：东区整体楼盘的物管相对竞争激烈，整体主要以戴德梁行，仲量联行、第一太平戴维斯等世界五大管家服务，提升项目的价值；而东区易元国际，更是戴德梁行直接亲自管理的项目，无疑将物管提升到了极致。 硬件设施：标准化较高，5A甲级或超甲级写字楼呈现，具体方面精装大堂、高电梯配比、车位3层－5层智能仓储式停车系统、超级五星级酒店配备、高科技恒温、恒湿、刷卡门禁、LOWE玻璃、无梁无柱技术的应用，及绿色认证方面存在相互比拼的现象。 ;价格走势：目前来看整体竞争压力较大，价格战是主要手段，在同质化严重的市场范围下，价格战比拼厉害，东区整体价格分为三个梯队，11000－13000元/平；13000－15000元/平；15000－20000元/平，以及20000元/平的以上的高端项目。 客户群体：市场客户群体整体依然是以投资客为主，整层大客户为主，多为私营企业和大型国营企业的大集团客户群体，散客主要为各企业的成功人士，关注将来升值潜力的空间，同时客群也看好高铁商圈及金水CBD板块将来的升值潜力。;就目前写字楼分布来讲，高铁站区域依旧是郑州市写字楼分布最多、密度最大的区域。随着办公时代的来临，写字楼存量也急需清理，作为存量最大的高铁站区域出现并持续着写字楼与住宅价格持平，甚至倒挂的现象，这种以价换量的表现使得高铁站区域写字楼存量被快速消化。 随着郑汴一体化的实行，龙子湖区域也成为了众多开发商争抢投资的对象，龙子湖湖心岛也成了大家相继关注的话题，像正商四大铭筑等已抢先入市，也就标志着进入龙子湖区域时代已经不远了。 郑西高新区和航空港区以及北环的郑州人口聚集区的发展也不容小视，各大开发商也也相继抢下千亩地块，如金水区花园路的万达中心、万科的中州大道东、连霍高速北的千亩地块、绿地的港区4000亩的地块、保利在北边刘庄的地块等等。 在中原崛起的背景下，郑州市各区域的楼市都得到了急速的发展，从区域分布来看，郑州市办公写字楼市场会在高铁站区域、龙子湖区域的带动下，进入全面全方位发展阶段。