美联物业重庆市江津区渝西半岛东部新城项目产品设计规划建议部分选编.ppt

;第一节 业态定位的分析基础 我司建议从四方面进行切入分析： 从由地块所决定的硬件角度考虑，小型步行街类的商业业态不应作主 要考虑。 商业业态的布局应当是全面系统的，符合集中商圈的性质特点。 分期商业在每一期中应当是自成系统与体内循环的，并能通过下一期 的业态衍生或互补进而降低下一期商业入市的风险。 从目前江津尚未出现过的商业业态进行考虑。进行符合消费定位的差 异化考虑比与争夺现有业态客户群更为安全有效。; ; 在商业定位的业态上 一、主力店则应与次主力店以及其余散铺相融合考虑，最终形成联动型购买，互补型消费。 二、在先期商业定位的业态上，则应考虑居家生活必须的业态进行定位，再配合相关的营销活动甚至可以吸引老城区的中小型经销商进驻本区域。 三、对于中后期的商业经营而言，大型餐饮主力店与大型百货商的招商工作则水到渠成。 ; 在商业定位、设计的流程上 在引进主力店之前不作商业部分的建筑设计，根据其要求以及谈判进度确定设计方案。 ?;第二节 业态定位原则 满足东部新城10万人口的商业需求 能够满足新城中各种收入阶层、各种年龄层次、各种消费方式及大型消费容量的商业需求。 符合现阶段地块要求及商业街宽度的业态要求 符合目的性消费（中高端餐饮与专业市场）与休闲性消费（逛街类休闲购物）相结合的集约型消费需求。 人口发展的前瞻性考虑 在新城的各个发展阶段，人群入住的速度与容量与此区域的商业配套是密切相关的，在商业配套的建造设计上应当根据阶段性需求的客观特征进行，不求快，不贪大，从满足日常居家生活需求、专业市场需求再到中高端消费、广场型集约商业的先后阶段进行。;第三节 业态的选择 由上述业态定位原则产生业态的定位方向： 目的性消费： 大型建材卖场 大型品牌家居家私卖场 大型电子数码城 大型家电卖场 大中型品牌餐饮 （注：上述商业设施均可作为区域主力店）; 目的性消费就是指消费者的消费行为具有较为明确的消费目的，直奔主题的消费方式相对应的消费持续时间并不是很长，但这种消费方式是集结人气的重要前提，特别是在区域商业氛围尚未形成之前，目的性消费构筑了商业设施前期生存与发展的重要意义，如中高档次的餐饮、专业市场等。江津滨江路的餐饮一条街以及云辉丽都的社区建材市场就是一个良好的例证。;逛街及休闲类消费： 大型量贩超市（带有一定的目的消费特征） 大型品牌商场 主题服饰广场 大型量贩歌城 影城院线 大型网吧 美容美体SPA 休闲餐饮（西式快餐）吧 （注：上述商业设施均可以主力店与次主力店形式引进）; 逛街休闲类消费是指消费行为没有较为明确的目的性，消费行为是随机发生的，带有很强的随意性，可以在走逛之间、可以在休闲之时随时发生，这种消费方式对区域的要求则较高，即此区域已经形成了相当的人气，已经有相当的商业成熟度，无目的性的消费群才有充分的理由在此聚集。 总结：可以看出，逛街休闲类商业是以目的性消费的商业为前提的，在区域发展之初，目的性消费的商业业态的前生就是社区商业，但社区商业无法支撑项目庞大的商业体量，由此，以主力店为引领的目的性消费业态成为区域商业切入的重要方式，可以使区域的商业循序渐进的向广场型的逛街休闲类业态发展，从而提供10万平米以上商业面积的可持续发展的可行性。;; A地块商业的优劣势 优势——滨江景观，沿滨江路与步行街均可到达 劣势——位于广场的开放面，由于体量又较小，对人流的引力较差，近滨江路侧商业径深较短，不适合规模主力店 定位建议：利用滨江景观规划中高端品牌餐饮，利用开放式的落地玻璃景观窗实现高端餐饮休闲要求，并通过垂直电梯提升高区的商业附加值。 目标客户群：中高收入者，居住在新城区（甚至包括部分老城区）的消费群 ; B地块商业的优劣势 优势——面向步行街，消费人气很旺，规划布局较为规则 劣势——标准层平面径深很大。总体体量较大 定位建议：利用其规则的格局以及旺盛的人气引进步行街内的核心主力店，但不考虑对物流停车有严格要求的主力店（如家私、建材），引进家电、数码等核心主力店，利用其规模优势提升整个区域的商业氛围。