09年房地产行业走势分析报告1714106245.doc

第一部分??金融政策篇? ? ? ? “国三条”出台 放松二套住房?? ? ? ? 省政府出台楼市“十六条”? ? ?? ? ? 央行再下调存贷款基准利率和存款准备金率? ? ? ? 国家统计局局长:中央定稳定车市、房市和股市?? ? ? ?? 国务院办公厅发布金融促进经济发展30条意见? ? ? ? 中央支持地方政府财政回购?? ? ? ? 成都政府下大单? 拟采购3300套住房? ? ? ? 政府正研究二套房政策 鼓励普通商品住房消费? ? ? ?? ? ? ? ?? 减免二手房交易税收观点总结：1、新政暖风频吹，鼓励、刺激居民购房需求是主要目的，从“意见、十六条”来看，整个政策导向是加大强调是加大保障性住房和投资环境的改善，对房地产商来说，地方政府出台政策更与房地产业相关。2、未来发行国债将有1.2亿、加大投资、公务员加薪等表明，国家将在09年实行较宽松的货币政策及财政政策，但是经济不能在短时间内向好的话，发生通缩的可能性也非常大，到时将对楼市产生更为负面的影响。3、房贷利率七折政策能够直接刺激房地产市场的需求，但要根据政策执行的力度而定。享受七折利率优惠的难度较大，因此刚性需求难以得到很好的释放，观望情绪还将持续。4、政策的颁布，效应有一定的滞后性，市场客户对年中触底的心态也较重，市场有望在4、5、月份有小幅回暖迹象，年中将是房地产到底是上升、下行或平行态势的分水岭。5、如果房市在09年第一季度继续下滑，政策可能会有更多针对房地产行业的优惠措施出台，最有可能的就是再次对二套房松邦，或取消限外令，这也是很多消费者继续观望的原因。第二部分??土地趋势? ? ? ?? 国土资源部：中央投资项目可申请先行用地国土资源部12月1日发布消息称，已在近期印发《国土资源部关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，列出七项举措落实全国促进经济发展行动。其中强调，列入新增1000亿中央投资计划清单的项目申请用地预审时，在完成初步设计、确保征地补偿安置落实到位的前提下，可申请先行用地。?? ? ? ? 国土资源部副部长: 管好土地闸门 维护农民权益12月8日，国土资源部副部长鹿心社表示，当前国土资源工作的重中之重就是扩大内需促进经济增长，为中央决策部署的落实提供强有力的国土资源保障和服务，同时严格规范管理，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，维护好被征地农民的合法利益。?? ? ? ? 逆市囤地谁最赚钱地产熊市，土地拍卖会现场十分沉闷，成交创出“地板价”。而一些资金雄厚或融资能力超强的房企却逆市拿地，大量储备土地。业内普遍认为，能够在今年尤其是下半年大量低成本购地的房企，很有可能成为明年乃至未来几年地产行业盈利最高的几家公司。从日报上显示，08年拿地最多的仍然是万科。?? ? ? ? 上海今年经营地价降幅达44% 楼板价创4年新低相比于房价下降幅度，上海土地价格下降更加明显。根据统计数据，今年上海全年成交情况显示，除去工业用地，今年经营性土地成交价格相比2007年下降幅度达到44%，楼板价下跌45%。 观点总结：1、? ? ? ? 地产熊市，土地成交价格一降再降，流标现象严重，而一些资金雄厚或融资能力强的房企却逆市拿地，趁机抄底；在此时拿地，地价成本已经基本达到底部区域，倘若楼市回暖，这些逆势拿地的企业将会得到相当高的回报。2、? ? ? ? 12月土地供应量环比11月增加了113%，这主要是由于这月的工业土地供应量大幅上升造成的，11月仅有1宗工业土地供应，12月份的土地供应中工业土地有23宗之多。但主要集中在新都、双流、郫县等地。3、? ? ? ? 我们经历了“土地为王，到“现金为王”的转变，市场低迷，政府土地放量不多，当然政府也会在适当的时机推出土地，价格也就另当别论了。第三部分??行业发展趋势2008年度小结：购房者心态变化2008年，成都房地产行业这个“钢铁巨人”经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风雨侵蚀后终于熬到了年底。这一年是房地产行业快速发展的十年中，最为不平凡的一年，也是是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。回眸2008，房地产行业走过的足迹，从政府刹车调控到加油救市，政府、市场、开发商三方面针对同一个市场，角色不断发生着变化，市场发生着博弈；展望2009，面对金融危机，楼市路在何方？盘点2008年关键角色之：购房者??1、购房者四大变化：弱势群体向理性消费的跨步?? ? ? ? 住房刚性需求旺盛? ? ? ? 自住需求占主流?? ? ? ? 购房者购房意愿继续低迷?? ? ? ?? 购房者对未来市场缺乏信心? ? 1）利好政策频出