2011年蒙自市奥林境界营销推广方案全.ppt

奥林境界 营销推广方案;Contents:【目 录】;前言 本方案是基于云南新邦华房地产营销策划经纪有限公司对红河州岚峰房地产开发经营有限公司提供的《奥林境界·境界-项目全程营销推广方案策略》，经过全面认真的市场调查分析，就项目在蒙自推广的各个环节做出详细的、可操作的推广、销售方案实施策略，本项目规划主要以：电梯住宅公寓、商业为城市一体化综合体项目销售。 本方案主要针对项目整体运营销售政策、销售价格、广告计划、推广步骤等实际推广、销售环节进行了可行性论证和可操作性细化；并明确提出“先销住房电梯公寓，积累客户，招商先行，后推商铺”的销售总方针和“新闻、公关、广告并举” 的媒介推广策略，力求在最短的时间内实现销售的顺利进行，为本项目开发提供基础性保证。 本方案是按照项目预计工程进度推进销售、推广计划，各阶段在实际操作过程中可以在把握总体原则和方针的前提下，根据项目进展、资金状况、销售进度、客户反馈信息等情况做作出相应的调整。;第一部分 市场环境研究;蒙自发展后发优势明显;;居民收入情况;产业发展情况;回顾2010年-2011年房地产市场政策变化情况;二、市场供求环境;蒙自市商品供求呈放量增长态势;——2008年-2010年蒙自市商品房供需均放量激增，创历年新高上涨;商品房供求区域分布;商品房供应价格分析;—— 蒙自市外来客户呈现需求上升趋势;三、客户需求研究;1、北京路新城片区、五大中心景观河片区以及南湖片区，本次调查问卷共348份，其中住宅部分有效问卷327份，商铺部分有效问卷190份，背景资料有效问卷244份。 2、调查中客户对购买房产种类的需求（有效问卷348份）： （1）五大中心片区意愿购买住宅的占74%，意愿购买商铺的占26%。 （2）客户了解房地产项目的途径，主要通过媒介和朋友介绍。;—— 主力购房人群年龄集中在40-50岁之间，大部分客户来自蒙自本地和东北、省外比较多。;客户学历构成分析;—— 从单位性质来看，以私营业主、事业单位、其它投资为主，占据比例约58%以上；其次为军人、职工、个体经营者，占据比例约26%以上。;—— 有6成的客户属于一次置业者，其它客户二次置业和投资客户占一定市场比例;;——地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主;—目前客户选择的主流面积区间为90-120㎡ ，平均意向面积为100.5㎡左右，蒙自基本客户群体以居家型和投资型为主。;;——蒙自市场整体客户总价承受敏感点为30万-40万元左右。;——客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2000-2500元左右，超出对生活和工作造成一定压力。;第二部分 项目分析;一、市场竞争项目环境;大盘项目界定：实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城市名盘、大盘。 高端项目界定：价格符合市场要求，能体现客户的身份地位，代表客户产品市场的高端消费和 购买能力。 周边项目界定：本案所属五大中心区域南板块范围内的项目。;几大片区项目选取;;;单位：万㎡;——高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间 ——竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄;怡景花园;竞争项目君悦天下体量情况分析：;竞争项目君悦天下户型供应分析：;二、本案分析; 经济体量指标： 用地面积18903.41㎡； 建筑面积84549.78㎡； 容积率3.65； 建筑密度54.3%； 绿化率50%； 项目总户数：460户； 建筑类型：小高层、中高层、高层。 产品户型：一房53.03 ㎡ ，两房77.25 ㎡ -89.72㎡ ，三房89.89㎡- 148.72㎡； ; 地理位置：蒙自红河大道与锦华路交叉口（红河州体育馆旁） 交通情况：位于红河大道与蒙自市连接枢纽中心，通往昆明、个旧、开远等交叉地段。 自然环境：以州体院馆、景观湖、50%绿化包围项目环境优势 周边配套：兼享五大中心新区未来升级配套，附近学校、公园、超市、家具城、餐饮、菜市、五大行政办公区、医院等；;三、项目环境分析;项目总体户型配比情况：;三、项目SWOT分析;W（劣势） 城市人口少，本地购买力不足； 项目土地成本、建筑成本高； 社区规模较小，自身配套不足； 同产品比较，项目公摊较大； 开发商经验不足；无开发成功案例； 前期项目推广力度不够； 同品质竞争项目多，区域内同期项目竞争压力大； 蒙自同区域地产、房产市场放量大，竞争激烈； 区域价格高，客户认知度低 产品规划设计差;O（机会）（不够） 城市发展加速，外扩性增强，五大中心新城区拥有巨大发展潜力； 项目周边市政交通规划良好，机场、铁路、高速过境线路； 市场脱变空间巨大，加快工程进度； 客