第七章房地产开发项目.pptVIP

;第七章房地产开发项目可行性研究;内 容;第一节 房地产可行性分析概述;（二）房地产可行性研究的作用 ;（三）房地产可行性研究分类 ★按照所处的阶段和研究的详细程度不同： 投资机会研究?对投资项目或投资方向提出建议 初步可行性研究 ?预可行性研究。对项目建设的可能性与潜在 效益进行论证分析。 详细可行性研究? 在初步分析基础上，对项目进行全面论证， 为决策提供确切依据。 ;投资机会研究? 主要任务：以资源条件和市场分析预测为基础，粗略选择投资的项目，寻找最有利的投资机会。 主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 其中：（1）通过已有类似工程来估算投资额，按当时市价估算项目收入，按大致百分比估算税费。 （2）投资估算精确度±30%，研究费用占总投资额0.1-1.0%，需1-2月完成。 ;初步可行性研究 ? 主要解决的问题： 　　（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定； 　　（2）是否有进行详细可行性研究的必要； 　　（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查： 市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。 一般来讲，大型投资项目为了避免时间、金钱人力的浪费，在正式可行性研究之前做的初步分析。 投资估算精确度±20%，研究费用占总投资额0.25-1.5%，需2-4月完成。 详细可行性研究? 对项目进行全面论证，为决策提供确切依据。 投资估算精确度±10%，研究费用占总投资额1-3%（小项目）/0.2-1%(大项目) ;（三）房地产可行性研究分类 ★按照研究的对象提供的现状条件不同： 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究 ;★根据房地产项目的用途不同： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究 ★根据项目未来获取收益的方式不同： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究 ;;;研究团队;项目可行性研究的依据;资料收集及市场调查;方案设计、优化、选择;详细研究论证==》优选项目;编写报告书;;引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。;房地产投资;房地产开发投资的目的是什么？;用货币量化房地产投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是计算房地产投资项目经济效益评价指标的前提。;项目的盈利能力！！！;第二节 房地产项目的财务状况分析;内 容;（1）现金流量;（1）现金流量;（1）现金流量;现金流量：房地产投资分析中，某项投资活动作为独立的系统，一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入。 现金流入/现金流出：流入/流出 系统的资金。 净现金流量：现金流出与现金流入的差值。 ;房地产开发投资项目中，二者的具体表现形式： 现金流入：销售收入，出租收入、利息收入和贷款本金收入等 现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等;;根据特定房地产项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择适合的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。;;图1：现金流量图;现金流量图;不同方案现金流量图;资金的时间价值和等效值;（2）资金的时间价值;（2）资金的时间价值;原资金;（2）资金的时间价值;资金时间价值的原理;资金的时间价值是企业投资决策中需要考虑的重要因素;长期投资项目中，各项收支在不同的时点上发生，且相隔时间长。; 为了评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，必须考虑： （1）支出和收入的数额（2）每笔现金流量发生的时间 ;在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。;利息的计算方法： （1）单利：按本金计取利息，由本金产生的利息在以后的各期不再加计利息。（银行定期存款） （2）复利：本金计取利息，每一个结息周期利息并入本金再次生利?”利滚利”?计算时间价值所采取的主要方式;存钱入银行： Fn(本利和/终值)=P(本金)+In(利息) ;复利计息： 利息为i，Fn=P(1+i)n ;（3）等效值;（3）资金等效值;资金时间价值在投资项目中的应用;不同方案现金流量图;以一个相同的时间点为基准，把不同时间