云锡地产文山丽水龙庭项目提案思路总纲.doc

云锡地产文山丽水龙庭项目提案思路总纲 首先思考几个问题： １．丽水龙庭，文山州卧龙新区一块未定义的处女地，她在文山城市发展中担负的使命是什么？ ２．丽水龙庭的未来和使命是什么？ 基于以上的思考，我们对项目发展方向初步判是：打造文山纯粹江景生态人文社区 丽水龙庭有这样的基础＼机遇和资源吗？ 我们不禁提出这样的问题： １．丽水龙庭是否具备打造文山纯粹江景生态社区的条件？ ２．打造文山纯粹江景生态社区的时机是否成熟？ ３．我们的发展基础和资源能否支撑？ ４．如何打造才能确保开发目标的实现？ 我们的观点 作为一个４８０多亩大规模区域开发项目，不仅仅要从现有条件下思考项目开发问题，更应该从战略的高度思考项目的持久开发，以博得最大化的开发利润，并形成区域影响力。 １．价值变现：如何实现价值变现实现资金回笼，保证区域持久开发，并通过前期开发控制后期土地？ ２．区域发展与项目开发：如何结合区域发展准确定位项目价值，确立分期策略，如何实现土地价值增值，以博得最大化的开发利润？ ３．形象塑造：如何打造一种新的生活方式来塑造项目形象，继而形成项目的区域影响力和领导地位； 同时，要通过区域定位与规划寻找政府和开发商之间的利益平衡点．开发商可以在前期区域定位和整体规划通过承担部分城市功能，并从城市地位提升的高度来进行区域规划，获得政府信任，换取后期土地的优先使用权。 基于开以上的思考和认识，我们把本次提案需要解决的问题归于两个：一是项目地块如何开发？二是项目如何售卖？ 基于这两点出发，我们对项目的研究思路做了如下构思： 实施策略研究 应对策略 项目发展方向研判 １．地块资源盘点 ２．资源分析与资源再造 ３．地块分区及功能演绎 ４．项目产品规划建议 ５．项目建筑总体规划建议 ６．开发强度分期策略 解决做什么的问题 １．项目发展基础研判 ２．项目发展机会研判 ３．项目资源价值研判 ４．项目整体定位 解决怎么做的问题 １．我们卖什么（卖点锁定） ２．我们卖给谁（目标客户锁定） ３．我们卖多少（价格预估） ４．我们怎么卖（实施方案） 项目营销策略研究 １．趋势探讨（可能性和我们的机会） ２．价值挖掘（项目能力及空间） ３．营销执行 相应策略 实施策略研究 实施策略研究 相应策略 １．趋势探讨（可能性和我们的机会） ２．价值挖掘（项目能力及空间） ３．营销执行 项目营销策略研究 实施策略研究 相应策略 项目营销策略研究 １．我们卖什么（卖点锁定） ２．我们卖给谁（目标客户锁定） ３．我们卖多少（价格预估） ４．我们怎么卖（实施方案） １．趋势探讨（可能性和我们的机会） ２．价值挖掘（项目能力及空间） ３．营销执行 第一部分　项目发展方向研判 第一节　项目发展基础研判 一．发展阶段模型 ※国内生态地产发展阶段特征 要点：萌芽阶段＼起飞阶段＼发展阶段＼成熟阶段 ※文山生态地产发展的基础如何？是否符合国内生态地产的发展规律？从以下五个方面进行分析 消费者分析 文山生态地产发展 经济发展　　　　　　　　　　　　文山目前社区现状 政府职能　　　　　　　　基础设施建设 二．文山匹配分析 １．文山消费者匹配分析 ２．文山经济发展匹配分析 ３．文山政府职能匹配分析 ４．文山目前社区现状分析 ５．文山基础设施建设匹配分析 发展基础研判结论：文山具备打造纯粹江景生态人文社区的基础 结论1：文山遵循了国内生态城市发展阶段规律，进入发展阶段 结论2：未来的卧龙新城作为文山新的行政和文教中心将具有中高端的地产产品和物业；各种物业专业化发展，综合实现纯粹高尚居住、 行政集群、 休闲娱乐、 综合服务各项功能。 文山城市发展有了良好的基础，丽水龙庭会有怎样的机会？ 第二节　项目发展机会研判 通过分析文山主城各区的现状和未来的发展定位、发展的驱动力以及市场支撑寻求丽水龙庭的发展机会 １、文山主城区四大板块功能分析 ※区域规划分析 ※区域房地产发展态势分析 通过上述两方面分析得出结论： 结论1：纯粹的江景生态人文社区是丽水龙庭的机会 结论２：综合从功能、空间、形态上分析，打造私密的纯粹的江景生态人文社区是丽水龙庭的机会和使命 结论３：资源条件、与市区的距离及政府政策是影响丽水龙庭发展的关键因素 结论４：丽水龙庭若打造顶级物业，存在明显的劣势，自身优势不能凸现，并无强力的资源条件支撑． ２、市场支撑 ※文山房地产现状 ※文山房地产市场未来空间 ※文山房地产市场物业类型及供应特征 ※文山房地产物业价格及销售状况 从而得出市场分析结论： 宏观经济发展和文山城市发展阶段为丽水龙庭打造纯粹的生态人文产品提供了广阔的市场空间． 稀缺的地段及景观资源使丽水龙庭在未来市场竞争中占绝对优势 产品的多元化趋势为丽水龙庭打造纯粹的生态人文社区提供了更多的市场机会和产品空间 通过以上两方面的分析，我们可以得到项目发展机会