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房地产估价结果报告 委托人（略） 估价机构 安顺学院10房产班评估小组 单位地址：安顺学院 自制级别：零级 法人代表：XXX 联系人：XXX 估价对象 估价对象界定 估价对象是指位于安顺市开发区学府路（二中新校址旁）的地上建筑物（停建） 估价对象状况一览表 表1-1 估价对象概况 估价对象四至 瀚琳景都，前后学府，左右山水。30万平方米湖光山色生态文化社区。瀚琳景都位于开发区学府路（二中新校址旁），交通便利，市场邻近，购物方便，地理位置十分优越，小学、中学、大学在小区周边成梯次配置，文化气息浓郁，文化公园天然的自然景色与现代建筑艺术的完美结合，创造出了恬静、温馨的居家氛围，园林式的小区环境，规范化的物业管理，必将给入住者带来无尽的现代生活享受。 2、建筑物现状 建筑物周边为泥沙浆及泥青地面，地上停车位大约124个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为你墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未摸平。顶棚未作处理，线管外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。 估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，惩罚为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。 建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空间通风及系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准，部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前使用要求。 四．估价目的 确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易提供价格参考系数依据。 五．估价时间：2011年11月15日。 六．价值定义 在报告的估价的结果是指估价对象具备转让、出让、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的情况下，估价时间于2011年11月15 日的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产价格。 七．价格依据 本次评估的价格依据包括中华人民共和国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源及安顺人民政府有关部门频布的有关法规和政策文件，委托人提供有关资料等。具体资料如下： 1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国城市管理法》； 3.《安顺市基本地价》； 4.《房地产估价规范》； 5.委托人提供的涉及及估价对象的有关法律文件、图表和资料； 6.我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的资料。 八．估价原则 我们在估价时遵循以下原则： 合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。 最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。 替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用，有替代的可能房地产会相互和影响竞争，使其价格相互牵制于一致。 价格时点原则：房地产价格不断的变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产情况及其自身情况的界定，均以其在估价以其在估价时点已知假设现状为标准。 九．估价思路和方法 房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择的估价的方法。 此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、 市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 具体分析如下： 1.估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法计算。成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法计算。 2估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的开发正常成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观的反映估价对象的合理价格。 （1）估价对象改建为写字楼后的价值，由于市场中有类似的写字楼项目出售、出租，交易价格较透明，因此可以用市场法和收益法测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象