房地产开发流城程(内部资料个人珍藏).pptVIP

房地产整体开发流程简析;目 录;类别 代号; 楼面地价;二、基础知识;一、基础知识;;4. 报批及配套术语;《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。;房地产开发 需要整合的资源;土地获取;房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角;建 设 用 地 规 划 许 可 证;整体开发流程;项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；;施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。;《房地产开发流程图核心》944489045.xls;土地获取;土地获取; 各部门职责： 开发部：收集土地信息——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。 财务部：投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 关键要素：项目可研报告。;土地获取;土地获取;各部门职责： 开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益。 成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。;土地获取;土地获取;土地获取;土地获取;各部门职责： 开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果——建筑施工图——正式施工图。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。 成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 客服、物业部：物业策划方案。 关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。;土地获取;土地获取;土地获取;如何处理无证施工？;土地获取;土地获取;土地获取;各部门职责： 开发部：建设工程施工许可证。 营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。 设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：主体结构施工（示范区施工）。 财务部：方案版投资收益。（三个指标） 成本部：项目动态成本。分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等） 客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。 关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。;土地获取;土地获取;组建销售团队； （销售经理、销售员、策划经理、策划师） 项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等） 项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法??文件、培训等） 项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等） 项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等） 合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公