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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第16讲 收益法(2) 第三节 净收益 一、净收益测算的基本原理 收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。 (一)、基于租赁收入的测算净收益 基于租赁收入的测算净收益公式为： 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 其中： 净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。 潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。 潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平 其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入 收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。 有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。具体的原因见教材P285页。 运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。 净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即： 净收益率=1-运营费用率 (二)、基于营业收入的测算净收益 当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。按营业收入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者正常的利润(为劳动创造的，而不是房地产产生的)。应注意的是按租赁收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益。 注意：净收益是房地产本身产生的收益。 二、不同收益类型房地产净收益的求取方法 不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3)自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产。 (一)、出租型房地产的净收益求取方法 出租型房地产的净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用 租赁收入＝租金收入＋租赁保证金或者押金的利息收入 具体测算过程参加教材P287页。 (二)、营业型房地产净收益的求取方法 营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分开。 (1)商业经营型房地产的净收益求取 商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2)工业生产型房地产的净收益求取 工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 (3)农地的净收益求取 农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、农业税、农业利润等。注：农业税已取取消，不再扣除。 (三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取 自用或尚未使用房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或者暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此，其净收益不用单独计算，否则就重复了(上述话应记住，做计算题时要用)。此部分收益可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 (四)、混合收益的房地产净收益求取 (1)将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，然后加总，再减去总固定费用。 (2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 (3)将混合收益的房地产看作各种单一收入类型房地产的简单组合，然后依