中山火炬城市综合体项目系统定位、物业发展建议及财务分析汇报.pptx

;项目核心结论回顾：裙楼商业＋两栋塔楼模式;;4;价值 一 雄踞火炬最核心地段;价值 二 高投资价值及升值保障;量身打造的专业产品 贴合市场，充分满足以中小型企业为主流的客户需求，打造专业级写字楼 完善的配套服务 项目持有2万方的裙楼商业配套，餐饮、休闲、商务、金融、生活配套一应俱全 规模入市，旗舰之势 写字楼规模约6万平方米，在火炬已然具备规模优势。;8;9;;;12;13;14;15;;17;18;通过深入的市场调研、客户访谈及专业人士访谈，世联认为：三产配套型中小企业是本项目写字楼的核心客群;使用者——中小企业写字楼选点关注因素：形象度，实用性;投资者——低投资门槛、配套、品质、物管是投资客户关注的重要因素;客户诉求小结;23;　;办公空间分隔需结合租售目标，充分考虑投资者及租赁者需求;写字楼一;写字楼二;;29;以高质感的材质体现项目的档次和商务氛围，满足企业对自身形象展示的要求;;注重设计感和装修品质，利用建筑小品增添等待区的趣味性，保证项目的品质感;利用裙楼三层平台构筑空中花园，优化办公环境，提升项目形象;建议采用分户式空调，户型设计预留空调机位;建议层高3.6-3.8米、走廊宽度1.5－1.6米满足基本办公需求，减少公摊，提高使用率;将办公室中的会议室功能剥离出来，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务;建议引入品牌物业管理公司作为本项目的物业托管服务商，利于本项目的销售和保值增值;;39;1;41;2;43;44;45;46;47;48;49;50;51;业态图片示意;说明：此仅作为建筑规 划参考，各指标以设计 院最终设计为准;54;55;56;;物业规模设定;开发及销售分期：共分两期开发，三年内完成；分三年销售;测算目的及测算方案;项目开发成本4.3亿元，单方成本5507元，其中建安成本及土地成本占比超过90%;项目在2013年资金投入最大，约为1.8亿元；2015年项目达到盈亏平衡，实现成本100%回收;在项目成本100％回收前提下，可持有写字楼12144㎡，同时从2015年开始，持有物业为其带来至少2204万元/年的净利润;项目在2017年达到资金盈亏平衡点，资金投入峰值为2013年约1.8亿元;写字楼1栋全部销售，写字楼2栋全部持有的情况下，从2017年开始，持???物业可带来每年不低于 3173万元的净利润;方案一、方案二比较;附件;68;停车位售价：项目停车位2013年售价定位10.5万元/个;写字楼1栋、2栋售价：通过比率推导，项目写字楼2013年售价初步为8500元/㎡;租金设定;项目各物业建安成本取值;销售速度确定：根据典型项目去化速度，设本项目年均去化量约为1.5万~2万㎡，5.2万㎡写字楼销售时长约为3年