2016年7月苏州训呐诗阁酒店公寓项目融资计划书.ppt

苏州雅诗阁酒店公寓项目 融资计划书 ;目 录; 第一部分 本项目介绍 苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）位于苏州 石路 （步行街） 29号,地理位置优越。 第二部分 市场研究 苏州2009年GDP总值为7740亿元， 年增长11.0%。 石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力 的文化娱乐、创意商业集聚区。 ;第三部分 产品研究 苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，因此在物业租金和售价方面要略低于观前街。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月 以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。而雅诗阁酒店式公寓出售价格约为15000-20000元/平方米。 第四部分 综合分析 SWOT分析 优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割 机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次 威胁：国家政策和税收政策的不确定性 劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品 ;第五部分 改造方案 1至5层商圈为精品商铺，6至20层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。 第六部分 财务分析 本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为17000元/平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目IRR=29.6% NPV=22615.64万元 第七部分 融资计划 ;本项目介绍;一、项目概括 ;;本项目介绍;(一)市场宏观经济;古城圈层 核心圈层 中心圈层 外城圈层 ;（二）未来苏州商业格局;★单位：亿元;本项目介绍;一、苏州商铺市场分析 苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。 ; 石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街。 是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的 高品位的商贸旅游经济带的黄金地段 充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观 前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。;业态分析;附：商圈内重要项目分析;(二)观前商圈;业态分析;（三）、商圈综合比较; 酒店式公寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。 酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。 ;酒店式公寓特征 地段的不可替代性 有酒店独立产权， 酒店管理公司管理 配套功能突出 细致入微的物业服务;（二）客户群定位;（三）酒店公寓与其他物业类型比较;★总结：从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出30%左右。而环球188因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出280%。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。 而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商 ——雅诗阁，其在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓单位；在全国拥有27个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过25年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。 而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。;三、重点项目比较：;总结： 目前“观前一号”的底楼外铺价格是26元/平方米/天。内铺价格为13元/平方米/天。而本案商铺价格则定为13元/平方米/天。2-5楼租金按比例递减。 酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000元/平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为17000元/平方米均价。（保守预测）;四、附项目周边楼盘信息;本项目介绍; 1、便捷的交通 2、黄金商业地段，紧邻地铁 出口。 3、附近商业气氛浓郁，新一 轮商业改造即将开始。 4、产权可分割 5、雅士阁酒店管理品牌 ;本项目介绍; 一、项目改造后状态;屋顶花园、配套会所 ; 二、经营方式 整体改造成本人民币。商铺长期租赁，一层租金设为15元/平方米/天；?二楼租金设为7.5元/平方米/天；三楼租金设为5元/平方米/天；四楼租金设为3.75元/平方米/天；五档租金设为3.75元/平方米/天；每年租金递增率为3%。出租期拟为10年。 酒店式公寓部分对外出售，以市