苏州太湖中腾太为湖温泉酒店公寓定位建议.ppt

2006-B-27地块定位建议;整体思路;PART ONE;地块信息;配套资源状况;土地属性分析;土地属性结论;细分市场定位;PART TWO;宏观环境;旅游业发展;太湖船餐;政策发展方向;房地产供销状况;;土地供应状况;土地供应状况;各大湖区宏观情况比较;各大湖区房地产发展比较;区域市场分析结论;环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年）;基本信息;规律结论;托斯卡纳;度假公寓;结论规律;商业休闲设施;规律结论;客户群;结论规律;;;; ; 位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，清晰定位于中高端度假公寓产品目前是市场机会点； 未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如果能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分有利于项目的后期销售和品牌的树立； ;PART THREE;大苏州其他湖区度假产品分布;基本信息;结论规律;度假公寓;结论规律;商业休闲设施;规律总结;客户群;规律总结;消化情况;规律总结;;PART FOUR;;基本信息;度假公寓;商业娱乐;销售情况;客户群;畅销因素;个案分析带给我们的启示;2005年;产品规划启示;客户特征启示;PART FIVE;享受周末度假生活的城市高收入、高压力、有私车的家庭;消费者分析;关注要素;SWOT分析;S;感知图;项目定位; 太湖中高档度假公寓的品牌领导者 太湖温泉高尔夫度假公寓 苏沪中产阶级2S度假天堂;周末了，秋高气爽，去太湖度假吧。昨天就已经做好了预约，订在今天10点左右会到中腾度假天堂。 开车上高架，一小时左右就到了。开车进入地下停车场，我的管家小王替我打开车门，欢迎我的到来。小王鞠躬问候，提过行李，带我走进大堂，领我走向前台。我掏出买房子时办的VIP卡，在前台做了登记。 因为提前预约的，所以房子已经打扫过了，还摆上了我最喜欢的百合花，我摁了下墙上的按钮，电动窗帘自动升起，高尔夫球场和太湖美景一览无遗，疲惫的心情一下子就放松了。 放下行李，稍作休息以后，我决定去会所，有个好久不见的朋友已经等我多时。穿过大堂，进入温泉会所区，服务小姐笑脸相迎，带我进入温泉SPA区，我和朋友选了一个带大落地窗的套房，尽情享受大自然美景与温泉水疗带给疲惫的身体彻底的释放； 天色已晚，该吃饭了，我们两个在餐厅吃了顿丰盛的 农家菜，美味又健康，不小心把番茄汁洒在了白色外套上，我立刻拨通了小王的电话，要求他过来把我的衣服干洗一下。接到我电话一会儿，小王就出现在了我面前取走了我的衣服，并且带来了一件临时驱寒的外套； 吃完西餐，回到房间，小王打来电话，说今天晚上会在会所露天泳池休闲区举办化妆舞会。我一听就很兴奋，化好妆、换好衣服，兴冲冲的到了会所天台。已经有不少人在那里了，泳池里漂浮着蜡烛和花灯。泳池边的露天咖啡区、露天酒吧区、露天茶座区被布置成不同的风格，客人也有的化妆成中世纪的贵族、有中国古代的王室、还有乡村中的农场主等； 玩到半夜，意犹未尽，回房发现那件白色外套已经放在了衣橱里，简单洗漱以后美美地睡了一觉； 清晨和煦的阳光把我唤醒，拉开窗帘，洗个澡吧。穿过卫生间的大玻璃窗，欣赏着室外的美景，惬意非凡；去早餐厅简单的吃了个早餐，王总突然打电话要求我迅速浏览一下他的邮件，并尽快回复，本来准备彻底地放松一下，所以连笔记本电脑都没带，还好这里有网吧可以提供上网； 到了网吧，窝在大沙发里，服务生端上一杯咖啡，收了王总的邮件也作了回复，但看来度假的行程得提早结束了； 回到房间，收拾了一下行李，打电话给小王，跟他说我准备回去。不一会儿，小王出现在我房门口，替我拿上行李，乘电梯到大堂，小王安排我在充满异域风情的休息区坐着等候，我将信用卡和VIP卡交给他替我完成后续的事项； 一会儿，小王将卡送到我手里，同时也递给我一张账单，上面有我此次消费的明细以及享受的优惠和所得的积分；我满意的走出大堂，我的车已经在门口等候了； 一天多的行程就这样结束了。;天堂般的度假享受;PART EIGHT;项目整体规划建议;分类配比建议;分类建议;公寓定位建议： 70％为度假型酒店式公寓，30％为投资型酒店式公寓； 精装修拎包入住； 支持点： 度假功能属性为主要卖点，少部分考虑投资属性； 投资型酒店公寓可以考虑两种方式： ①几年租金一次性返给客户，变相降低总价，不考虑后期经营管理； ②酒店公司经营管理并获利，将部分利益回报给客户。 位置偏远，没有时间装修，所以要直接提供精装修产品，方便度假人群。;景观建议;景观建议;建筑风格建议;商业休闲娱乐;业态结构配比;; 产权持有方可控制业态，进行合理布置，有利于项目整体形象的塑造； 由目标客户群熟悉的品牌管???公司管理经营，同时也为后期营销提供支撑； 同时可以考虑引入