2013年3月10日蔽能芜湖电子信息产业园项目初步定位及营销运作思考.ppt

;正太联合价值理念：;;;;宏观视点;宏观视点;;宏观视点;宏观视点;宏观视点;宏观视点;税收返还让利多 根据项目情况，对企业缴纳的增值税、企业所得税、高管人员个人所得税省、市、县三级财政留成部分，由集中区财政分年度给予奖励。对外省已认定的高新技术企业转移到集中区落户的，有效期内不再重新认定，减按15%的税率征收企业所得税。 行政审批效率高 具备省、市两级经济管理权限，开辟行政审批绿色通道，提供一站式服务。 保障服务措施实 基础设施按“九通一平”配套至项目红线，重大项目领导牵头服务，实行企业生产宁静日制度。 重大项目“一事一议”;宏观视点;宏观视点;;市场阶段特征;供 应 量：持续放大 2011年施工面积45万平方米，在售写字楼项目24个。 消 化 量：承接力较强 主要反映在市场空置率小于10%，投资者热情较高。 价格：有上行压力，寻找突破 集中在7000~18000元/平方米。 租赁市场：良性发展 甲级写字楼租金稳定，出租情况良好；商住楼客户逐渐外迁。;*;市场扫描;区域;合肥成熟商务区进驻客户结构分析;区域;客户类型; 2011年7月14日，国务院下发《关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》文件。地级巢湖市被一拆为三，分别并入合肥、芜湖、马鞍山三市。8月22日，地级巢湖市正式解体，撤销原地级巢湖市的居巢区，设立县级巢湖市，新设的县级巢湖市由安徽省直辖，合肥市代管。;2010-2012年巢湖市写字楼成交一览表;办公物业市场处于起步阶段，向成长型方向发展。 纯写字楼数量较少，许多创业型与成长型企业集中在商住楼或酒店办公。 需求形势表现为纯写字楼需求在逐步增加，对商住楼如公寓类物业需求量较大。 办公客户属于中小企业，实力不够雄厚，追求形象与经济的平衡。;写字楼市场供求关系相对均衡，成交量较前期有大幅增长；价格近年来有较大的上升，已突破8000元/平方米。;总体而言，区域内办公物业市场还处于快速发展期，市场尚不完全成熟；各类办公物业仍然拥有很大的发展空间和市场机遇； 区域内办公物业租售情况良好，租金水平因地段、配套不同而有较大的差别。 马合芜三市的办公物业市场共性是：投资者热情高，实际有效需求偏低。 电子信息类型企业对进驻纯写字楼热情不高。 巢湖撤市，改变了区域内各城市的行政区划，项目位于原巢湖境内，巢湖产业基础、及相关客群不可忽略。;;市场扫描;从马合芜三市的区域范围内看，均有汽车及零配件、电子信息的相关产业园区，导致同质化竞争严重。如何锁定目标客群，整合产业资源，是园区在未来竞争中取胜的关键。;产业园分布：目前芜湖市产业园分布在长江南岸芜湖市区周边。 产业园特征：芜湖市产业园基本为工业加工制造业为主，仅有芜湖高新区有部分研发型办公用房，且其为高新区管委会自建出租，该区域内目前仍有部分研发型写字楼（高层）在建，据了解，高新区内原有部分项目因市场不佳，暂停研发型写字楼开发。;园区名称;区域内现有产业园区产品以多层厂房及多层或高层写字楼为主，自建居多，租赁较少。 区域内产业园区资源竞争激烈：既面临周边城市同类型园区的竞争，又面临来自本市园区在同一层面对资源的争夺；本项目将面临“内忧外患”的局势。 区域内产业园区类型以工业制造业为主，所谓的“2.5产业”园区的确存在市场空缺，但芜湖的工业基础雄厚，服务业不够发达，2.5产业园区锁定的服务外包企业客群是否有这类办公需求还待进一步研究。;; 本项目所在的安徽省江北产业集中区属南京、合肥1小时经济圈和上海、杭州3小时都市圈，是安徽东向发展、承接产业转移的桥头堡；这里与长三角山水相连、人缘相亲、文化相近，产业分工互补，合作基础较好。;安徽江北产业集中区在区域层面上，是要融入长三角，接轨宁沪杭，联动芜马巢，进而成为皖江城市带承接产业转移的点睛示范区。;项目理解;项目理解;项目理解;本项目总体定位：;项目理解;项目理解;项目理解;; 总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出口，占地65公顷，总建筑面积130万平方米，容积率1.59，平均绿化率约50%，总投资约45亿人民币。总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约4万平方米五星级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施。 作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。; 松山湖管委会2008年底重点打造的总部办公项目。总投资5亿元，总用地面积12万平方米，规划为A、B、C三个