2016年9月21日坏某化鹤州路项目前期投标报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;怀化鹤州路项目前期投标报告;第一部分：项目本体及开发目标;开发目标;项目界定;片区商业扫描：传统商业中心区，高人气、高租金、高档次;片区商业扫描：原有商业体量大，短期供应剧增，未来竞争激烈。;片区内物业形态普遍以商业街、商场与百货为主，业态主要以服装、饰品、餐饮等为主，各项目之间档次参差不齐、同质化严重，缺乏主题与特色。;优势;问题界定;第二部分：开发总体思路;建什么？;裙楼部分已经确定为商业， 我们重点对塔楼部分物业形态进行探讨。 根据项目开发“快速销售”的大要求，塔楼产品定位方向为：写字楼，公寓和住宅。;怀化主要以商贸物流为主，对写字楼市场需求本身就不大，加之万象城、新悦城等都有写字楼产品，市场推量巨大，竞争惨烈。 目前现有的写字楼琼天广场等空置很严重，风险比住宅及公寓都大； 销售速度比住宅与公寓长，加上商业物业批款速度慢，回款周期较长； 溢价空间较小，与公寓和住宅相比，投入与产出得不偿失。;关于公寓访谈观点梳理 一般带家电租800-1000元/月，租客需求小，承受能力有限，大部分公寓不是用来办公就是闲置，真正出租居住的较少； 前期银座公寓给投资客留下了不好的影响，目前200多套房子面向市场，基本800元/月都少有人问津； 溢价空间较小，与住宅相比每平米200—300元的价差，投入与产出基本持衡。;关于住宅访谈观点梳理 火车站片区住宅的购房客户普遍是片区内三缘客户，周边政府、企事业单位，以及下面县市的客户为主； 选择火车站片区居住的客户，普遍是看中它的便捷度，交通方便，配套齐全，真正看重居住环境和舒适度的客户不会选择那边； 目前怀化市场主要以140左右的三房最畅销，而火车站片区面积会偏小一点，120㎡左右三房卖的较好； 火车站附近住宅价格普遍高于整个市区，将近4000元/㎡左右。;项目名;项目;中心级商业+城市豪宅;做什么？;鹤州路类同于长沙黄兴路步行街，品类齐全，品牌档次高，形象良好。;市场情况;本案突破点： 强化主题感； 顺势而为，中高档的品类细分； 遵循传统的性别消费习惯。;女人是情绪为主导的消费动物，千金乐享我愿意！;化妆+服饰+香包+鞋帽+美容+美食+休闲+文化+影视=精彩女人世界;COCO女人世界 ——怀化首家女性主题购物城——;这是一个真正的女人世界，不论是涉世之初的少女还是职场的“白骨精”，在这里都可以享我所想。这里是职场精英的购物王国，这也是花季少女的探索天堂。 COCO女人世界，正如其名，有点COOL，有点李玟般的妩媚，她性感地立在怀化最繁华的街头，昭示着这座城市的迷离与活力。 COCO用心倾听女性内心最真实的声音，唤醒女性最真切的冲动和向往。 ;怎么卖？;市场售卖模式;销售模式分析;模式二：销售与持有并重;“新悦城式”的全部销售和“万象城式”的半持半售，各有利弊，基于本案尽量销售，尽量回现的目标，瑞方顾问建议采用第三种售卖模式，如图所示：;楼层售价对比;项目收益预测;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;第三部分：关于瑞方;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;瑞方拥有的商业资源;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 C