泛城2016年新余的市凯光国际项目财务分析报告.pptVIP

07研３-83号;;　 前期策划阶段泛城的任务;报告逻辑地图;项目财务分析背景: 仙来开发区要求项目必须于07年 6月前动工，意味着项目在7月份已经进入正式的施工阶段，各项支出开始持续发生。 本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全面分析，据此判断和评价投资项目在财务上的可行性。 本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定的规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。;目前规划方案——以下这个布局是在第一次雏形的基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。;相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。;;项目开发计划拟定原则;项目开发进度计划以仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计。;;花园洋房——总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为677.446元/平方米。;11层小高层——总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目小高层的建安成本单价估算为915元/平方米。;18层高层——总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为1194.08元/平方米。;商业——总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为580元/平方米。;21层酒店——总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为2235.97元/平方米。;项目总开发成本——总建筑面积为80031.9平方米，计算项目地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。;销售推盘策略——项目销售从2008年第二季度开始分三批先后推出市场，每次推出市场主产品线不同，实行从小高层－高层－洋房－商业－酒店的推盘策略。;价格定位回顾——价格定位决定因素;价格定位回顾——定价依据及价格预估;销售收入预测——依据市场定位下的价格，预测本项目的总体销售收入为19544.152万元。;项目总投资估算——投资主体为获取预期收益,在选定的项目上所需投入的全部资金，本项目总投资包含土地成本、前期工程费、开发建设成本和开发费用，估算为13827万元。;项目投资计划——项目总投资13827.3万元，其中自有资金4839.55万元，银行贷款2596.55万元，经营收入再支出6391.03万元。;;资金来源与运用表—计算出项目开发期间各年的赢余资金的累积值中是否出现负值，以判断引用数据的计算是否有错漏或项目资金安排是否合理，以确定项目本身的可行性。 ;损益表——反映企业经营资金运动的动态表现，反映了企业的经营业绩和获利水平，据此分析企业利润或亏损的成因，评估企业的经营效益。 ;现金流量——指的是投资项目在一定生命周期内全部现金流入和流出的数量，以计算全部投资和自有资金的经济效益和财务效益。 ;项目赢利能力分析;;项目盈亏平衡分析;项目敏感性分析——对本项目而言，土地成本和销售收入是影响项目评价指标的最主要两个因素，在此对两个因素进行敏感性的分析测算。 ;风险分析与风险防范;风险分析与风险防范;风险分析与风险防范;;目前所知产权式酒店的营销模式大同小异，区别多在于让利幅度，其中不乏发展商为求速销的虚假承诺。;项目酒店开发的赢利水平取决于其价格水平的市场接受程度。初步建议销售基价在2500~3000元/㎡之间。;对酒店式公寓而言，引入酒店管理公司的质素直接影响到物业的销售与经营，对于产权式酒店也不例外。;酒店经营收入预测;酒店年经营成本测算;营业费用 ——营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。;管理费用——主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。;产权式酒店损益表;盈亏平衡分析;THANK YOU