永川房地产环境分析汇.doc

永川房地产投资环境分析报告 进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析 自然环境 永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天，地理环境优越，气候宜人，常年保持湿润气候，有利于中老年人的修身养性，很多老年人喜欢永川这种不干燥的气候特征。这种气温为房地产的建设也比较有利，适宜于建设大型房地产项目。 永川现有森林面积64万余亩，森林覆盖率达24.63%。大面积的森林保证永川在相当长的时间段内气候不会有太大变化，有益于房地产的投资，并且境内小安溪、临江河、大陆溪、九龙河、圣水河和龙溪河等六条河域横贯南北，全区水资源总量58852万立方米，人均水资源占有量573立方米，可以保持水资源的充足，而房地产更是一个需要大量淡水的工程，有比较好的水资源供使用，并且水资源的充分能使永川永远更多的未来人口，这样使得未来需要更多的房地产，必然导致增值效应，适宜于投资房地产。 而永川北面有茶山竹海，南面有卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目，是全国优秀旅游城区。提供多种住宿更是迫在眉睫，需要大量的房地产投资来给这些游客提供住宿条件，使得房地产投资会火爆。 社会环境 永川社会稳定，生活富裕。城市居民人均住房面积达到36.2平方米，农村居民人均居住面积达到37.1平方米。 永川政府对于劳动保障工作积极推进，不停完善和落实就业再就业扶持政策，城镇登记失业率仅为2.57%。同时启动农民工养老保险制度，提供更好的社会保障设施；开设农民工维权“绿色通道”，农民工合法权益得到有效保护。并且社会保险覆盖面继续扩大，建筑行业基层工人比较危险，而社保基金规范安全运行使得农民工有比较好的保险措施。由于房地产的建设需要大量农民工，这一政策为房地产投资提供很大的便利，可以保障房地产建设有足够基础工人，为房地产投资提供比较便利条件。 永川的城乡社会救助体系不断健全。取消了大病医疗病种限制。加快五保供养救助制度，五保老人集中供养率提高到62%。并且改造残疾人危房，救助贫困精神病患者，创建残疾人康复示范社区。慈善事业不断发展，每年募集大量善款物资，建立了镇街稻草援助服务中心，使得贫困家庭的孩子也能够上大学，并且为孤残儿童和困难家庭送去了救助金。这使得永川社会环境比较稳定，居民生活条件持续改善，城乡居民收入水平大幅提高。人们生活状况好，精神世界丰富，不存着不安全的破坏因素。 经济环境 粮食是国民生活的基本保障，永川政府不断加大“三农”投入，积极兑现落实支农惠农政策，新农村建设步伐稳步推进。为促进农业农村经济发展，全区投入农业发展资金1.22亿元，其中本级财政投入农业资金7003万元，发放各类财政直补资金3055万元。（引于永川政府网），粮食的保障使得人口可以稳定增长，这为房地产投资提供有效的促进作用。 工业经济规模也不停壮大，具有重庆市电子信息（元器件）产业园、市级印刷包装特色产业基地、市级循环经济园区。重庆啤酒、松填汇钽电容、紫光化工甲醛等一批工业项目相继竣工，理文纸业、大功率柴油机等一批重点项目加快建设，大项目-产业链-产业集群的发展态势初步显现。保障能力进一步增强，新增供气指标1500万立方米；现有发电企业2户，重庆渝永电力公司和重庆永荣矿业公司永川发电分厂。2户企业共有4台发电机组，装机容量2.85万千瓦，并且建成500千伏板桥输变电工程，电力供应总量达8.2亿千瓦时。 这为房地产建设的电力提供啦很好的保障，并且由于工业园区的建设提供大量的就业机会，会带动周边房地产的升值和，使得房地产投资相当有益，周围的住宿，娱乐，酒店等都需要房地产投资，为未来提供啦很好的房地产投资环境，使得房地产增值。 政策环境 分利用区位优势，建设区域性商贸物流中心，培育大市场，引进大商家，大力发展商贸物流业，消费品市场稳步扩大。其中财税优惠包括增值税，营业税，所得税，契税等税务优惠都有很大的支持力度，而土地优惠更是很大，特别是省级以上重点院校在永川新办大专以上职业院校的职教项目，按成本地价供给土地。 详细见—（永川委发〔2007〕38号 中共重庆市永川区委 重庆市永川区人民政府 关于印发《永川加快产业经济发展若干优惠政策》）。 宏观和微观环境 国家出于对