上海浦东新区东沟木制品厂 - 青海省产权交易市场.doc

上海申价房地产评估有限公司 上海富友房产有限公司整体资产评估所涉及的上海市嘉定区封浜镇（现为江桥镇）先农村、虬江村地块中未开发地块土地使用权市场价值估价报告 PAGE 1 PAGE 43 上海富友房产有限公司整体资产评估所涉及的 上海市嘉定区封浜镇（现为江桥镇）先农村、虬江村地块 中未开发地块土地使用权市场价值估价报告 沪申价房估字(2015)第2205号 上海申价房地产评估有限公司 二〇一五年七月三十日 PAGE 6 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：上海富友房产有限公司整体资产评估所涉及的上海市嘉定区封浜镇（现为江桥镇）先农村、虬江村地块中未开发地块土地使用权市场价值估价报告 受托估价单位：上海申价房地产评估有限公司 估 价 人 ：汪允康 朱身勇 土地估价报告编号：沪申价房估字(2015)第2205号 电子备案号：见报告第二封面 提交估价报告日期：二〇一五年七月三十日  土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 上海富友房产有限公司整体资产评估所涉及的上海市嘉定区封浜镇（现为江桥镇）先农村、虬江村地块中未开发地块土地使用权市场价值估价 二、委托估价方 单位名称：青海盐湖新域资产管理有限公司 单位地址：青海省西宁市胜利路19号盐湖大厦19楼 邮 编：810000 电 话：0971-6125183 三、估价目的 估价对象为上海富友房产有限公司名下一块已出让宗地中的未开发部分，由于上海富友房产有限公司正在进行整体资产评估，我司受上海富友房产有限公司母公司青海盐湖新域资产管理有限公司委托，对该宗土地中未开发部分进行评估，估价中设定的估价目的为评估估价对象国有土地使用权的市场价值，为委托方整体资产评估中涉及该宗地未开发部分土地使用权市场价值提供价值参考。 四、估价期日 根据《房地产评估业务约定书》的约定，估价期日为2015年7月14日。 五、估价日期 二O一五年七月十四日至二O一五年七月三十日。 六、地价定义 （一）、土地权属性质和土地使用权来源 依据委托方提供的估价对象的《上海市房地产权证》[沪房地市字（2002）第003481号]、《上海市国有土地使用权出让合同（内资内销）》[沪房地（1997）出让合同内参字第32号]及《上海市国有建设用地使用权出让合同（补充）》[沪嘉规土（2010）出让合同补字第36号]显示，估价对象权利人为上海富友房产有限公司，土地使用权来源为出让。由于该宗地大部分已完成开发，本案估价对象为该宗地的未开发部分，依据委托方提供的《工程测量资料成果表》[项目编号：2014-07-05、项目名称：84丘（部分）现状土地面积测绘]，确定未开发宗地的宗地面积为8571.1平方米。 （二）、土地登记用途、估价设定土地用途和土地使用年限 依据委托方提供的估价对象的《上海市房地产权证》[沪房地市字（2002）第003481号]、《上海市国有土地使用权出让合同（内资内销）》[沪房地（1997）出让合同内参字第32号]及《上海市国有建设用地使用权出让合同（补充）》[沪嘉规土（2010）出让合同补字第36号]显示，估价对象土地用途住宅，但在补充合同中说明更改后的用地条件内说明涉及配套商业部分用地为40年，又依据委托方提供的关于审定建造住宅及配套用房《建设工程设计方案》的决定[沪嘉规土许方（2013）第85号]及《规划设计图纸》[DA31011421034690]显示，本案估价对象宗地涉及配套商业，故本次估价对象的土地用途为居住（含配套商业）。由于《上海市国有建设用地使用权出让合同（补充）》[沪嘉规土（2010）出让合同补字第36号]中约定土地使用权起始日从主合同，而主合同的土地使用权起始日为1997年2月4日，因此该宗地自取得至估价期日已使用18.42年，因此估价对象住宅部分土地使用权剩余年限为51.58年、涉及配套商业部分土地使用权剩余年限为21.58年。 （三）、土地利用状况 估价对象为已出让土地中的待开发宗地，目前为空地，工程处于试桩阶段，依据委托方提供的关于审定建造住宅及配套用房《建设工程设计方案》的决定[沪嘉规土许方（2013）第85号]及《规划设计图纸》[DA31011421034690]显示，估价对象宗地总建筑面积为19844.64平方米，其中地上总建筑面积为15334.27平方米，其中5号楼住宅建筑面积11831.69平方米，6号楼商业配套用房建筑面积3445.58平方米，垃圾房建筑面积57平方米；地下总建筑面积4510.37平方米，其中地下车库建筑面积3857.93，5号楼地下建筑面积652.44平方米，经计算地上容积率约为1.79。 （四）、估价对象土地开发程度 估价对象实际土地开发程度为“七通一平