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　　美国房地产市场统计监测框架的论文 摘要：房地产是美国经济的支柱产业，房地产市场兴衰对美国经济往往发挥着决定性影响，房地产数据也是金融市场人士判断经济走势的重要依据。长期以来，美国建立了一整套政府与行业组织相结合的统计与监测体系，对该体系的全面系统介绍将有助于研究分析美国房地产市场，以及完善中国房地产市场的统计监测。 　　关键词：房地产；统计监测；美国 　　 　　一、美国房地产市场的监测机构 　　 　　（一）政府机构 　　美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（us census bureau）。 　　普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。 　　（二）行业组织与协会 　　1.全美房地产协会（national association of realtors, nar）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。 　　2.全美住房建筑商协会（national association of home builders，nahb）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（housing market index，hmi）和住房机会指数（housing opportunity index，hoi）等。.该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。 　　3.按揭银行家协会(mortgage bankers association, mba)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（ily house）旧房的销售数量和价格数据。nar网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。 　　地方协会每月向nar的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。 　　旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。 　　7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（nahb）通过调查公布的指数主要包括：nahb-arket index, hmi）、nahb-odeling market index, rmi）。 　　hmi基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。hmi是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。 　　hoi的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成hoi的两大因素为收入和住房成本。收入方面，nahb住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，nahb假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，nahb每月从第一美国不动产经纪公司（first american real estate solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。hoi即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。 　　2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于gdp的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。nahb的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。nahb通过向15 000个房屋改建