天河区瑜翠园化地块前期定位策划案.pptVIP

瑜翠园地块项目分析;项目地块 城市规划 市场供求状况 地块的自然条件 地块周边的社会条件 地块的环境条件 地块周边的经济条件 政策限制 人口因素 心理分析 市场分析 SWOT分析;瑜翠园位于天河区龙洞山麓旁、广州市“绿肺”——天河北龙洞森林公园板块内，为华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大森林公园环抱，拥有广州市难以寻获的绿色生态静地。;地块交通状况;社会环境;心理因素;政策限制;项目所在地块的城市规划;天河区发展定位;广州城市整体发展战略;广州规划七大片区;市场分析;目录 宏观因素分析 供给分析 市场供求分析 需求分析 竞争分析 市场占有率分析 SWOT分析;宏观因素分析;;天河区2009年的城市发展和建设情况;2006年至2009年，四年全社会固定资产投资额达801.54亿元，其中，基本建设投资298.03亿元、更新改造投资158.25亿元、房地产开发投资322.57亿元，其他投资22.69亿元。高强度的投入，拉动我区投资强劲增长，为我区经济腾飞注入强大的动力。;全社会固定资产投资快速增长。在新广州站及相关工程、亚运城及亚运场馆、地铁工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。 ;天河区重点开发区域;与其他楼盘的比较;;;结论： 由上面两个图表，可以得出未来一段时间内，房地产的供应量会逐渐平缓下来，出现低幅度的增长。这对于我们开发楼盘的时间是非常恰当的。而天河区的均价定位大约在1400~1500元/平方米左右。;市场供需分析;供给分析;需求分析;常住人口分析; 天河区收入水平;天河区人口就业情况，子女就学条件;2010年房地产政策;2010年广州重点房地产政策 ;政策分析;结论 我们都知道，政策对房地产的影响是很大的，由以上的这些政策，我们得出国家针对房地产市场的调控主要是指向控制投机性购房和增加供应，而这对当前的房地产板块显然是不利的。但却有效防止囤地，并对降低地价乃至房价起到一定作用，并将加速房地产企业优胜劣汰，对净化市场起到积极意义。;竞争楼盘对比分析;;结论：附近楼盘对我们的影响还是非常大的，竞争也很激烈，因为和我们同期开发的楼盘还是比较多的，但再认真对比，会发现，我们的价格比其他楼盘是便宜很多的，而且我们还有包括精装修，所以，总体来说，我们还是具有自己的优势。 ;Swot分析;;;;项目市场定位;（一）项目名称 （二）项目形象定位 （三）消费群体定位 1.分布区域定位 2.收入状况，支付能力定位 3.家庭结构，文化素质定位 4.职业定位 （四）户型定位 （五）价格定位 （六）物业管理定位;项目名称---蓝水湾;;;;项目形象定位;消费群体定位;3.家庭结构，文化素质定位 以三口之家或与父母一同居住的五口之家为主，受教育程度较高，生活品位层次较高。 4.职业定位 龙洞附近高校的老师，天河区的上班族 公务员，公司中上层，私营企业主，个人户老板等收入较高群体 ;户型定位;价格定位;物业管理九大定位; 4急人所急。热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之谈谈物业管理服务理念与技巧所急，想业主之所想，切实帮助他解决实际需要 5诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。 6安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。 ; 7温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，物业服务上的理念创新和价值创造。 8 群策群力。调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。 9 能言巧语。学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解。 ;项目规划设计;;居住地用地平衡表;从图上，我们可以看出 行列式和混合式布局相结合。 排列具有特色，设计特别，个性突出 以人为本，因地制宜，房子和周围的绿化融为一体，协调。 日照好，通风大，密度小，朝向好，间距大，充分合理利用了每处土地，空间。 ;功能齐全 有老人活动中心，幼儿园，会所，轮滑区，篮球场，老人活动中心，大型超市等，一概满足住户的要求 会所旁边有两个露天停车区，满足了对外开放会所的要求 大型地下停车场，实现了人车分流的要求 大型喷???池，水体运用地很好 ;