2010年3月万科三亚项目前期策略报告.ppt

非海第一;本案开发课题设定;;[壹]如何规避市场风险？;风险;;[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律 ;（1月11-1月20日）;三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨（万元/平米）;［核心判断］ 成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨 投机性需求带动的价格疯涨将告一段落;[概念层面] 狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险;回到问题：风险哪里？;规避;;（二）现有的客群中，我们应该吃哪块？;根据“财富实力”与“时间闲暇”两个指标进行交叉，海南“房客”细分如下;类型一：收藏稀缺隐私客 [构成]公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖（其中前两者占绝对比例） [年龄]分布较广，不具统计意义 [置业]占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购买量不定，带有一定的财产转移性质 [使用]不定;类型二：商务馈赠型客户 [构成]北方能源型企业主居多， [年龄]35-45岁事业处于上升期 [置业] 购买物业用以赠送客户，进行公关 一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名 [使用]转赠；连同购买，组团度假;类型二：国内传统产业豪客 [构成]江浙华南等地实业及贸易客，由于经营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费 [年龄]50岁左右 [置业]开始有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景 [使用]多频短时度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或亲朋为消费单位 海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多;类型：高寒地带候鸟性客户 [构成]北方高寒地区的过冬物业 [年龄]40-65岁 [置业]二线海景或者非海景，价格面敏感性 [使用]1.2-2个月 日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套;;（2）怎么抢？——开发战略;战略：大盘做小 双品牌战略=》迅速立势 ;多元覆盖 产品类多元 产品面积多元;（二）我们要开拓哪块新客群？;策略前思考;三亚处于变而未变之际;①海南将以旅游产业群和现代服务产业群为核心构建产业体系，重点发展：会展业、高端商贸业、商务服务业； ②三亚城市发展规划2：大力发展邮轮经济、游艇经济和会展经济 ③三亚城市发展规划5：精心培育高端客源市场，实施“大企业、大航线、大团队”战略 ④海口重点发展为全国高尔夫产业基地、三亚重点发展为全国游艇业基地 ;瑞吉酒店; 商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分 ;（2）如何开发商务休闲人群？——开发战略;（A）从海南房地产开发模式现状谈起;案例链接： 三亚湾海居;开发;无资源做配套房地产开发模式;资源阶段 度假配套阶段;当海不多的时候 ;1、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，不足以为项目带来足够消费力的时候，度假区如何生存？;2、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游区又太多的时候怎么办？ ;回到问题1：什么行业不容易被复制？ ;度假产业+跨界优势产业;市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家;【案例链接】美国·希尔顿岛案例;Hilton Head Island:美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；;Hilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源;成为高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场;（B）商务休闲客群开发战略;规避风险的开发战略;[贰] “非海物业”如何借势三亚追价“海物业”？;[一]策略前思考;从本质看课题;[一] 竞争坐标确定及基地条件分析;[1]竞争坐标确定;三亚湾一线海景盘特征;时代海岸;产品品类分析;[户型供需结构分析] 通过对上述竞争案例的分析，统计了已推盘销售或认购的1房至3房共2772套户型，其中： A、2房户型占到了供应比例的54%、去化比例的52%，是区域的绝对主力户型 B、1房户型占到了供应比例的41%、去化比例的38%，是区域的次主力户型 C、3房户型占到了供应比例的12%、去化比例的11%，是比例相对较低的户型 D、4房户型只到了供应比例的7.5%、去化比例的9%，是比例相对最低的户型;三亚市区价格环境分析;平移目标客群： 接受单价6-7万，总价在300-500万的海景一房客群 以及总价在500-800万的海景两房客群;有什么 没什么;落笔山;[1]概念阶段的落笔洞风景区度假区 [2]A地块内有海拔200-300米的山岭，1400亩，0.5容积率 [3]B地块为丘陵地带，0.9容积率 [4] A地块紧邻季节性水库，约5万平米;