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购物中心操作浅谈 2013-09-07?? HYPERLINK javascript:; 中国房地产策划师联谊会 关于主题定位：? 通常来讲，购物中心就是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型商业复合体，其业态组成并没有多大的差异；虽有不同的提法，无非是在这几种业态优选出其中一、两种业态做得更突出，更有特色而已。因此会出现很多主题化的全业态购物中心。而这个主题可能是建筑本身的形态或风格而形成诸如开放街区式（主题购物公园）或异国建筑风情、封闭式（单体室内型购物中心）；或者生活方式购物中心（Life?Style?Shopping?Center）、如“大悦城”般的年轻时尚主题等。? 从档次上来讲，购物中心一旦达到一定规模（如8万平方米以上）基本上就只能是大众流行或中高档而已，绝然难以做成纯粹的高档或顶级。? 关于购物中心的商业规划：? 由于购物中心规模巨大，多由1家以上的主力店（百货商场、超市、电影院）+多个次主力店（专业卖场或专业店：如GOME、SUNNING、BESTBUY、HOLA、YY??SPORT、NOVO、美食广场、电影院、大中型餐饮、时尚服饰旗舰店、万宁……）及各类型零售店、餐饮、娱乐、休闲及相关配套服务类业态组成。? 主力店的布局至关重要，通常布置于购物中心的两个端头（并非特别好的位置）或是环形布局的中心，目的只有一个：通过主力店的“客流磁石”功能，从而带动购物中心的人流形成良好的循环。次主力店及一般店的布局则应依据主力店的档次、经营业态、主力店的楼层经营品类等因素确定。? 主力店为购物中心贡献的是“品牌形象”、是“客流”，但租金水收益却是最低的。因此主力店在购物中心内的合理规模的控制则非常重要。? 次主力店，其本身拥有较好的品牌声誉及经营实力，多个各具特色的次主力店的良好组合将有助于购物中心差异化的主题定位的形成。分布于不同楼层的次主力店还承担着“客流推进器”的功能，将有助于提升所在楼层的吸引力，从而为本层带来更多的客流，故建议将不同的次主力店均衡的分布于不同的楼层或区域，以达成各个楼面“集客力”的均衡性，实现经营方面的均好性。? 次主力店为购物中心贡献同样是“品牌与客流”，其单店规模通常在500—3000平米，故其租金收益比“主力店”略高一些，但比一般店却低很多，故次主力店的引入倾向于“做精”而不是鼓励其一味“做大”。? 一般店：体现购物中心的“丰富度与多元化”的最重要组成部份，也是购物中心租金收益最重要的体现部份（是直接体现购物中心的水准的重要部分），对于一般店的规划而言，则遵循零售优先，做足零售规模的原则；短合约期，适时调整优化的原则。? 购物中心（多层商业体）的商业规划解决好了高区（顶层）或低区（地下层）的人流这个项目便容易成功。这就是现在的购物中心会在地下层规划“超市+美食广场”，在高区放“电影院+餐饮+娱乐”的原因。简单点讲就是将“地下层”与“高区/顶层”放目的性消费较强的业态……从而强制性引导人流上上下下，实现购物中心上中下立体人流的组织。? 业态、商品的“混搭”已成一种趋势：在中国这样的发展中国家“购物、逛街”一定意义上被很多家庭或女士当成周末休闲的一种重要方式，为了增加各个楼面的“可看性，可逛性、情趣感”，现在的购物中心的楼层功能定位方面，基本体现的都是一种“混搭”的理念，不再严格按商品类别或业态定义楼层功能，每个楼面的都会有餐饮、男装店旁边也许是女装店，女装店旁边也是鞋店或配饰……从简单的“以物为核心”变为“以人的需求，以生活方式的关联度”为线索来组合各楼层商品与业态。? 关于购物中心的建筑设计：? 商业的不变规则就是“变化”，因此任何一个购物中心从最初“纸面规划”到“招商执行”商家落位，从开业之初至成熟，从业态组合到品牌组合都会随着市场及购物中心不同的阶段而进行着主动或被动的调整。因此，从购物中心的物业建筑设计到硬件设施设备的配置都必须为未来的可能出现的业态调整、商户调整留有余量（尤其是水、电、煤及给排水与排油烟管网），使购物中心在物业建筑及硬件配置上保持一定的宽容度。? 购物中心通常为整体长期持有性资产，因此购物中心的建筑设计与设备设施选型或规划则必须结合后期的营运管理的便利与成本的合理节约来系统考虑，否则一味的节约（如购物中心的照明必须分组控制，以满足不同天气与季度的照度需要；购物中心的空调机组也必须分组控制以确保舒适的前提下，减少浪费；购物中心的商铺最好能够每家店铺的电、煤、中央空调冷气分户计量，减少后勤期管理的纠纷……）分组或一味的高标准（比如说购物中心的公共地面、墙面、天花板则不宜用材高档，因为这些部份通常是最易磨损的，需要定期更换的）都将为后来营运管理带来极大浪费。而一个一年365天的开门营业的购物中心即便是些许的浪费日积月累最终将呈现出一个令人惊讶的天文数字。?