房地产小企业成本的管理研讨.docVIP

房地产企业成本管理研讨 中国房地产市场从成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈并逐步规范，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究市场信息，提供适销对路的房源外，还需努力降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一简单公式，充分反映了成本管理的重要性。 一、房地产企业成本管理概述： 房地产企业的竞争必将由资源竞争转化为管理竞争，重中之重为成本管理的竞争！“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的房源所支出的全部费用，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，就其用途来说，大致可分为几大部分如图： 其中： ? 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） ? 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） ? 工程成本（包括建安和配套费用 ? 约占项目总成本的50-55%左右） ?营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度不大，可操控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，前期费用、工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 但现阶段房地产开发企业成本管理普遍是比较粗放式的管理，存在不少问题： ? 缺乏规范的成本管理制度和体系 ? 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 ? 设计变更、现场签证难以有效控制 ? 超合同付款时有发生 ? 难以实时了解大量工程合同的执行进度 ? 难以精确制定资金计划 ? 缺乏对成本历史数据的积累和分析 ? 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 ? 缺乏对合作厂商的全面跟踪管理 …… 因此地产企业的成本管理，就是要在项目开发的全过程中，对上述总成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化。 二、房地产企业如何建立全过程的成本管理体系 房地产企业的“全成本管理”体系，包含“全过程成本管理”和“全科目成本管理”；标杆企业的全成本管理主要包含以下方面： ? 全过程目标成本体系 ? 动态成本体系 ? 责任成本体系 ? 实施阶段造价管理体系 ? 成本评估体系 1、如何建立目标成本管理体系？ 根据我们对房地产行业成功企业的成本管理实践分析表明，是否有效进行项目目标成本管理是体现房地产开发企业管理水平的重要标志之一。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将成本预算落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 要建立一个完善的目标成本管理体系，需要明确以下关键内容： 1)根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，成本管理体系架构主要包括： ? 成本管理的定位、职责和权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节中各层级各部门的权责； ? 建立集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本控制流程和制度 ? 建立并明确成本信息监控手段和制度要求，同时分项、分时的成本信息报送、汇总和分析要细化到岗位。 2)制定准确的项目目标成本——目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 要制定准确的目标成本，需要满足以下的基础条件： ? 建立规范化的成本结构体系，全面反映项目各项成本信息； ? 充分的成本信息库和成本信息数据共享机制； ? 规范化的成本管理流程，定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。 一个完整可行的目标成本的确定，通常包含以下过程： 2、如何建立责任成本管理体系？ 在明确项目的目标成本的基础上， 还需要通过建立“责任成本体系”来实现落实和考核。“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 “责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。 ? 责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相