新天河商贸广场开发策划1655149959.docVIP

PAGE  PAGE 23 广晟商贸广场 （※粤海新天河城※） 项目开发策划书 编写：劳裕勋 审核：涨 渺 编制单位：广西鸿福达房地产开发有限责任公司 编写日期：二零零九年三月二十一日 目录 第一章：项目的提议…………………………………………2 一、原有居民的安置办法………………………………2 二、土地款的补偿办法…………………………………2 三、开发商的投资回报方法……………………………2 第二章：项目场址现状………………………………………2 第三章：项目的开发定位……………………………………3 一、打造南宁新的商贸中心……………………………3 二、营造明秀物流区的商务中心………………………3 三、建造多类型、高品位的住宅区……………………4 第四章：规划与设计方案说明………………………………4 一、项目概况……………………………………………4 二、设计指导原则………………………………………5 三、规划理念……………………………………………5 四、规划设计……………………………………………6 1、规划布局 ……………………………………………6 2、建筑设计 ……………………………………………6 2.1功能布局 ……………………………………………6 2.2商业布局 ……………………………………………7 2.3住宅设计 ……………………………………………7 2.4造型设计（1）………………………………………7 2.4造型设计（2）………………………………………8 3、环境设计 ……………………………………………8 4、交通流线设计 ………………………………………8 五、主要经济技术指标…………………………………9 第五章：项目的实施计划……………………………………10 第六章：项目的可行性论证…………………………………10 一、项目的建设条件……………………………………10 二、宏观市场分析………………………………………11 三、区域市场分析………………………………………12 四、市场调查……………………………………………12 五、经济分析……………………………………………14 六、风险性分析…………………………………………14 七、敏感性分析…………………………………………15 八、社会效益分析………………………………………16 第七章：结论…………………………………………………17 附表1：技术经济指标表………………………………18 附表2：建安工程造价计算表…………………………19 附表3：销售收入估算表………………………………20 附表4：成本计算表……………………………………21 附表5：利润计算表……………………………………22 第一章 项目的提议 为了改善崇左市驻邕办事处干部职工的居住条件，整治明秀路沿线的市容面貌，提高该区域的城市品位，方便该区域居地购物，满足该区域商务公司的办公需求。经崇左市政府与开发商多次洽商，提出改建该办事处旧大院，把原址改建成一座集商业贸易，商务办公和多类型、高档次住宅于一体的现代化（立体园艺景观园林）的新城区。 一、原有居民的安置办法 采用等面积旧房换新房就地安置办法解决该部分住户的安置问题，若需增加居住面积，以市场价补交增加部分的房款。 二、土地款的补偿办法 开发商以每亩100万元补交282.56亩的土地款，开发商等面积安置费用超过该土地款时另行协商另地补偿事宜。 三、开发商的投资回报方法 采用改造后增加出房率，销售剩余的房屋，销售收入作开发商的投资回报。 第二章 项目场址现状 广晟商贸广场场址位于原崇左市驻邕办事处大院之上，明秀路和友爱路的交汇处，东邻明秀休闲广场，北接明秀公园，南临明秀路与少年文化宫隔路相望，周边的居住环境良好，各种市政配套设施齐全。总占地面积283亩，目前的房舍为六七十年代的砖混房和80年代的大板房，老旧低矮部分已成危房，与南宁这个现代化的国际城区域性的城市很不协调，因此该大院根据广西壮族自治区人民政府文件桂政发【2009】16号《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》文件的规定、改建势在必行。 第三章 项目的开发定位 一、打造南宁新的商贸中心 本项目位于南宁市繁华中心，明秀路和友爱路两大城市主干道的交汇处，地理位置优越，周边的人口密集，在1000米的辐射范围内常住人口25~30万人。而商业网点稀疏，普遍规模较小，品种单一，该区域的居民购物，到最近的朝阳购物中心也有十多公里的车程，费工费时，十分不便。因此本项目“广晟商贸中心”可辐射周边，带动周边的商业网点共同发展形成南宁新的商业圈