×联旧城改造及一级土地开发[终].pptVIP

旧 城 改 造 及 一级土地开发; 前 言 随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺 。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。 ;;房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。;房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。;土地分类;国有 土地 使用权 取得方式;《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 ;土地使用权出让;拍卖公告;招标;发布挂牌公告;（一）主体不同出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。;签订国有土地使用权 转让合同;市场服务受理;准备资料和仪器;最新土地市场政策;;旧城改造; 绕城内划为市区：成都市年底将绕城高速内都划为城区，且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发，如此便使市中心范围更加快速的向外扩张，且在三环通道上形成许多居住圈；整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心。 绕城内高速改成免费通道： 　　根据《成都市中心城与外围组团多通道路网规划》，除机场高速外，所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速。而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造，变成免费的快速路。;成都人的东穷 、北匪、南富、西贵情节;万年场;1、西南交大片区地块：主题———科技产业；兼顾居住功能。该片区将以科技产业带动区域发展（重点发展电子信息业、现代制造加工业）。 2、中铁二局片区地块：主题———复合功能区（商务、居注商业）。加快发展现代服务业、培育服务业新优势；以沙湾国际会展中心所在区域为核心，将沙湾———九里堤片区打造为商贸商务中心区；将中铁二局沙湾带打造为CLD（中央生活区）。 3、成都铁路局片区地块：主题———商贸居住，兼顾商务。优化以专业市场为主的商贸业，加快发展现代服务业、培育服务业新优势；结合地块条件，将该区域分别定位为“商贸居住区”、CLD。 4、华西集团片区地块：主题———商贸居注城市风情综合体。加快发展现代服务业、培育服务业新优势，为该片区注入前瞻的商业规划理念，打造都市首席风情综合体。;琉璃场;上海新天地--旧城改造的成功案例 ;上海新天地;新天地的功能内容;城市故事的表述;城市故事的表述;; ?;;政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否 及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式： 一种是一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可 以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由 一级开发商转让给二级开发商；在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、 溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。 另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。;;项目可行性研究;;5、投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。 6、确定合理的收益分成。 　 投资公司收益=土地收益款 － 政府收益 －政府上缴费用－征地、拆迁、安置、补偿以及相应管理费用和市政基础设施、行政办公、社会事业、公共公益设施工程建设费用。 7、成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险； 8、启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行打造，；;郫县中信蜀都项目 成华区北湖招商地产项目 成华区猛追湾世茂集团商务区项目;项目开发理念： 该项目提出“区域性开发的理念”，核心内容就是在一个成熟的城市里面，圈定一个暂时不成熟的地区做综合性开发将之打造成成熟片区；在不成熟的城市，成熟的区域做综合性开发，再造一座新城。 项目开发内容： 在五年内滚动投入约30亿元人民币对项目土地的整理、